octobre 5, 2022

7seizh

Dernières nouvelles et nouvelles du monde de 7 Seizh sur les affaires, les sports et la culture. Nouvelles vidéo. Nouvelles des États-Unis, d'Europe, d'Asie-Pacifique, d'Afrique, du Moyen-Orient, d'Amérique.

De nombreux bureaux sont-ils construits à Dublin ?

L’homme d’affaires de Davos, Dennis O’Brien, a averti il ​​y a près de cinq ans que le marché des bureaux de Dublin se trouvait dans une zone de « bulle ».

« Je pense en fait que nous construisons trop de bureaux et qu’il n’y aura pas assez de personnes pour les embaucher », a-t-il déclaré lors de la réunion de janvier 2018.

Il a fait ses commentaires dans le contexte du Brexit et de l’attente de nombreuses banques selon lesquelles elles déplaceraient le verrou et les actions à Dublin depuis Londres, un revirement qui, selon lui, ne se produirait pas.

C’est plutôt sur l’argent sur ce front, mais il semble qu’il y ait eu suffisamment d’entreprises et de travailleurs du Royaume-Uni et d’autres parties du monde qui ont afflué vers la capitale irlandaise ces dernières années pour maintenir la demande de bureaux très élevée.

À tel point qu’au début de cette année, la société d’entrepreneurs Jepview a obtenu un permis de construire pour un complexe de bureaux de 15 étages dans les Docklands de Dublin.

Cependant, un certain nombre de décisions récentes de grande envergure prises par des entreprises technologiques visant à réduire leurs projets de sécurisation d’espaces de bureaux à Dublin ont ravivé la question de savoir si les espaces de bureaux à Dublin ont été surdéveloppés et si le marché a tendance à surapprovisionner. problème. ?

fossé épidémique

L’exode massif et rapide vers le monde du travail à distance à la suite des restrictions pandémiques de mars 2020 a conduit beaucoup à anticiper la disparition du bureau tel que nous le connaissons.

Mais la réalité est que les entreprises sont entrées dans un mode « wait and see ».

Bien que l’environnement de bureau ne ressemblera probablement jamais à ce qu’il était avant la pandémie, il existe toujours des demandes concernant les besoins en espace, et les entreprises exigeront probablement un certain niveau de travail au bureau de la plupart, sinon de la totalité, de leurs employés.

Bien qu’il soit prouvé que les travailleurs de certains secteurs sont en mesure d’exiger entièrement des emplois à distance, pour la plupart d’entre eux, il semble que les retours au bureau augmentent après plusieurs faux départs.

Apple a rejoint l’affilié de Google Alphabet cette semaine en disant à la plupart de ses employés d’être au bureau au moins trois jours dans la semaine de travail.

READ  Eir has been accused of overcharging 71,000 customers of €4.7 million

Ces développements – répétés dans le paysage des entreprises – semblent s’être reflétés dans la reprise des espaces de bureaux à Dublin ces derniers mois.

récupération régulière

Selon la société mondiale d’immobilier commercial Cushman & Wakefield, le marché des bureaux de Dublin a montré des signes de résilience au deuxième trimestre de l’année.

Les chiffres ont montré que le taux de vacance net du quartier central des affaires (CBD), après avoir atteint un sommet pluriannuel de 7,5 % à la mi-2021, était tombé à 5,9 % fin juin de cette année.

Elle a ajouté que le taux de vacance dans certains de ses sous-marchés de la capitale a été ramené à 3%.

Il a conclu que les loyers – à 673 € le mètre carré – étaient revenus aux niveaux d’avant Covid, augmentant de plus de 4 % au cours des trois mois se terminant fin juin.

Cependant, il y avait des signes de développement d’un marché à deux niveaux avec une croissance des loyers plus évidente pour les grands bâtiments avec ce qu’il a appelé des « hautes références environnementales », car les entreprises recherchent de plus en plus des espaces de bureau qui adhèrent à l’environnement, au social et à la gouvernance (ESG).

choc technique

Une grande partie du centre-ville et des bureaux de Dockland est occupée par des entreprises technologiques, qui ont considérablement étendu leur présence ici ces dernières années.

Selon BNP Paribas Real Estate, les entreprises technologiques représentent un peu plus de la moitié de toutes les acquisitions de bureaux depuis début 2017.

Cependant, le secteur est entré en chute libre cette année en raison de la hausse des taux d’intérêt, une évolution qui a tendance à pénaliser les grandes entreprises technologiques.

« Le gros problème pour les entreprises technologiques – en particulier les plus petites – est qu’elles ne gagnent pas d’argent actuellement, elles sont donc toujours dans une position perdant-perdant », explique Aidan Donnelly, responsable des actions chez Davey.

« Parce que les taux d’intérêt augmentent, cela a eu un impact plus important sur leurs valorisations car vous ne pouvez pas les évaluer sur des éléments traditionnels comme le multiplicateur taux-bénéfice », a-t-il ajouté.

Il suffit de regarder la performance de l’indice Nasdaq, très technologique, depuis le début de l’année.

La bourse a plongé dans un territoire de « marché baissier » – défini comme un creux de plus de 20 %.

Pour le Nasdaq, la trajectoire s’est étendue à 33,7 % depuis le sommet (bien que le marché ait réussi à regagner du terrain depuis lors).

READ  Price triples as Eirgrid agrees to deal for new gas stations

Tout cela a un impact inévitable sur le processus décisionnel des entreprises technologiques.

Cependant, le secteur est resté très actif dans l’acquisition d’espaces de bureaux à Dublin au premier semestre de l’année.

Selon le groupe immobilier JLL, l’industrie technologique a occupé environ un tiers de l’espace occupé au cours de la période de six mois – plus que tout autre secteur.

Signes arrière

Cependant, certains développements récents dans le secteur de la technologie concernant leurs besoins en bureau donneront un peu de temps pour réfléchir.

Facebook a récemment choisi de retarder l’équipement d’une partie de son nouveau siège de Dublin à Ballsbridge.

Twitter a confirmé son intention de déplacer ses opérations sur trois étages de son siège social européen sur Cumberland Street alors qu’il envisage de louer l’un des étages à un nouveau locataire.

La semaine dernière, l’Irish Times a rapporté que la société de médias sociaux TikTok s’était retirée des pourparlers pour louer plus de 16 000 mètres carrés de bureaux dans les Docklands. (Les avions pour déménager vers l’ancien bureau de tri du courrier vont de l’avant à Anchorage où la plupart des 1 000 nouveaux employés seront désormais embauchés.)

Le Business Post a rapporté que plusieurs grandes entreprises technologiques cherchaient à sous-louer des bureaux dans un contexte de gel des embauches, de licenciements et de politiques de travail à domicile dans tout le secteur.

Présentation de la route

Les analystes sont divisés sur les attentes. CBRE note que sur le total des espaces de bureaux à achever cette année, plus de la moitié a déjà été louée par anticipation au milieu de l’année.

En conséquence, il voit les loyers prime dans le centre-ville grimper à 726 € par mètre carré d’ici la fin de l’année alors que les espaces de bureaux continuent de s’arracher.

Les perspectives de Cushman & Wakefield étaient également optimistes. Il indique que les « exigences de vie active » sur le marché dépassent 390 000 mètres carrés.

« Cela suggère qu’il existe une demande d’adoption », a déclaré Kate English, économiste en chef et responsable de la recherche et des idées irlandaises au sein de l’entreprise.

CBRE a déclaré que les locataires signaient de plus en plus des baux pouvant aller jusqu’à 10 ou 12 ans, les périodes de location gratuites diminuant considérablement.

READ  Grant Thornton in the UK fined £2.3m for checking Valerie Patisserie

BNP Paribas Real Estate note que cette activité est restreinte au premier acteur du marché avec une concurrence accrue affectant les stocks anciens, car on observe de plus en plus de « locations libres » de plus longue durée.

« Les taux d’inoccupation élevés permettent de contrôler les loyers des immeubles moins connus », a déclaré John McCartney, directeur et responsable de la recherche chez BNPPRE.

Il a calculé qu’avec une offre dépassant déjà la demande, le taux de vacance dans la capitale est passé de 10 % en décembre dernier à 11,4 % fin juin.

McCartney a déclaré qu’il pensait que le taux de vacance était sur le point d’augmenter encore d’ici la fin de l’année étant donné le faible niveau « d’absorption » des actions héritées sur le marché alors que certaines entreprises emménagent dans des bureaux plus récents et plus performants.

marché périodique

Comme d’autres parties du secteur immobilier, le marché des bureaux est cyclique.

Un initié de l’immobilier a déclaré qu’il pensait que le secteur des bureaux se dirigeait vers un ralentissement après avoir rattrapé la majeure partie de la dernière décennie après le blocage de la construction entre 2009 et 2014.

Il a noté que cette année était en passe d’être la première depuis 2008 que plus de 200 000 mètres carrés de bureaux seront construits – à un moment où de nombreuses entreprises sont encore incertaines de leurs besoins en bureaux et que les entreprises technologiques se retirent activement.

« Les cours sont importants car ils créent un signal pour arrêter la construction », a-t-il expliqué.

Cependant, il s’est dit préoccupé par la croyance apparente de certains selon laquelle la croissance des prix de location constatée sur le marché – pour les immeubles répondant aux besoins croissants d’ESG – était en quelque sorte protégée du reste du marché.

Il a déclaré que les loyers moyens sont en baisse dans tout le secteur malgré la vigueur des prix relevés sur cette extrémité supérieure.

Et il a prévenu que cela finirait par avoir un effet indirect sur la chaîne.

« Certains peuvent être tentés par l’idée que ce sera différent cette fois, que les loyers au sommet vont augmenter et que si vous continuez à construire, tout ira bien car le stock vacant n’est pas en concurrence avec votre stock. Je n’achèterais pas ce. »