Comment les acheteurs potentiels franchissent-ils tous les obstacles et finissent-ils par acheter ?

C’est devenu plus difficile ces dernières années, car l’âge moyen auquel les gens achètent leur première maison est passé à 39 ans – il était en baisse par rapport à 30 ans au début des années 2000 – ou au début des années 40 pour les auto-acheteurs.

Avec le rebond des prix après la crise financière et la hausse post-Covid, beaucoup de choses ont simplement été prises en compte. le derniers chiffres Dans le secteur bancaire, le revenu moyen d’un acheteur d’une première maison est supérieur à 90 000 €, tandis qu’à Dublin, le chiffre est supérieur à 100 000 €. Il s’agit des chiffres des revenus des ménages, qui correspondent généralement aux salaires de deux personnes dans un ménage. La plupart des premiers acheteurs sont deux personnes avec un revenu décent.

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[ Subscriber Only: Typical income of first-time buyers of new homes in State above €90,000 ]

[ The Irish Times view on latest mortgage figures: squeeze continues ]

Malgré les défis, beaucoup ont réussi – plus de 14 000 hypothèques ont été contractées au second semestre de l’année dernière, juste en dessous du record de 2007, et le gouvernement affirme qu’environ 400 personnes achètent désormais une nouvelle maison chaque semaine.

Il existe des signes clairs de pressions à long terme sur le marché, au-delà de l’âge croissant des primo-accédants, motivées par des tendances sociales ainsi que par la nécessité économique. le Résultats du recensement Cette semaine a montré que le pourcentage de maisons occupées par leur propriétaire est passé de 70% à 66% au cours des 11 dernières années. Depuis 2016, il y a eu une diminution de 1 % des maisons détenues avec une hypothèque et une augmentation de 11 % des maisons détenues sans hypothèque. À une extrémité du marché, les jeunes hommes se bousculent pour participer ; D’autre part, la génération plus âgée rembourse ses emprunts et voit sa richesse augmenter à mesure que les prix des logements augmentent.

Les chiffres du recensement montrent également que la taille moyenne des ménages en Irlande s’élève à 2,74 personnes – la moyenne dans les pays européens plus développés serait plus proche de deux personnes par ménage, ce qui signifie que l’Irlande compte des dizaines de milliers de « déçus coincés » – des personnes qui vivent à la maison ou en colocation, ils ne peuvent ni emménager ni déménager. Quels sont donc les principaux obstacles auxquels sont confrontés les acheteurs potentiels aujourd’hui ?

Le premier obstacle : épargner pour le dépôt

Un dépôt minimum de 10 % est requis pour les premiers acheteurs. Il n’est pas facile d’économiser plus de 30 000 € et cela prend généralement quelques années. Cependant, le courtier en hypothèques Michael Dowling dit que loin de la réputation qu’ont de nombreux vieux dépensiers, ceux qui sont prêts à acheter font preuve d’une « discipline impressionnante », économisant souvent entre 12% et 15%.

« Dans la plupart des cas, le dépôt n’est pas la principale contrainte », dit-il.

Font exception ceux du marché locatif, notamment dans les nouveaux baux qui peuvent comporter un loyer mensuel supérieur ou égal à 1 500 €. Il dit que beaucoup d’entre eux dépendent du soutien familial et n’ont tout simplement pas la capacité d’épargner.

déclare Carl Dieter, PDG de Parental Love. par Internet, comme en témoigne le soutien financier aux enfants pour obtenir leur première maison, dérivé de l’épargne désormais standard dans les comptes bancaires irlandais. Cela est souvent nécessaire pour les locataires qui sont désormais confrontés à une « taxe effective en raison du mauvais type de possession », a-t-il déclaré. « Tout le monde n’a pas de parents pour aider à les financer. »

« Dans le passé, le loyer était toujours moins cher », a déclaré à l’Irish Times l’un des acheteurs frustrés, Paul, maintenant âgé d’une quarantaine d’années et plus riche. « Mais maintenant, parce que le loyer est si élevé, je n’ai plus d’argent à épargner pour une caution. »

Il existe un moyen potentiel de sortir du dilemme du dépôt pour les locataires et les autres qui ont du mal à économiser, du moins en ce qui concerne l’achat d’une nouvelle maison. les États Aide à l’achat du système Il s’agit d’un remboursement d’impôt pouvant aller jusqu’à 10 % du prix d’achat ou 30 000 euros, selon le montant le moins élevé. Cela peut aider les acheteurs à surmonter l’obstacle du dépôt, bien qu’il ne soit limité qu’aux maisons neuves et non aux propriétés d’occasion. En général, les banques acceptent que le paiement d’un loyer sur une période soit une preuve de capacité à rembourser le prêt, mais ceux qui ne louent pas devront avoir un solide dossier d’épargne. Le programme est uniquement disponible pour les premiers acheteurs de logements neufs inférieurs à 500 000 €.

Deuxième obstacle : obtenir un prêt hypothécaire

Les premiers emprunteurs peuvent désormais généralement emprunter jusqu’à quatre fois leur revenu. Le revenu moyen de 91 000 € pour un nouvel acheteur d’une première maison, tel qu’indiqué dans les derniers chiffres de l’Association irlandaise des banques et des paiements, n’est pas un hasard. Avec les prix moyens des logements neufs auxquels les acheteurs de prêts hypothécaires sont confrontés à 375 000 €, comme le montre l’enquête, il est difficile de fournir un dépôt et d’obtenir l’approbation du prêt requis pour les faibles revenus, bien que le soutien de l’État puisse aider dans certains cas.

Un acquéreur disposant d’un revenu de 80 000 € peut gagner en moyenne 375 000 € pour un logement neuf, avec l’aide du programme Help-to-Buy. Toute baisse rend cela impossible à moins que l’acheteur ne se qualifie et ne veuille profiter du nouveau système d’actions ordinaires de l’État, que nous examinerons ci-dessous.

Les montants se compliquent à nouveau à Dublin. Ici, la valeur moyenne d’une nouvelle propriété achetée avec un prêt hypothécaire au second semestre de l’année dernière était de 440 000 €. Retirez l’acompte de 10% et le revenu de 100 000 € pour garantir un prêt pour couvrir le reste du prix d’achat. Avec le programme Help to Buy, des revenus d’un peu plus de 90 000 € pourraient combler le vide.

Avec un revenu moyen à temps plein d’environ 48 000 €, il faut généralement deux revenus pour acheter, bien qu’il existe un petit groupe de personnes aisées, dont beaucoup occupent des postes de haute technologie ou des PDG dans des domaines tels que la finance, qui peuvent se le permettre, tout comme les investisseurs.

Les acheteurs doivent également prouver leur capacité de remboursement, car les coûts d’emprunt et les taux d’intérêt élevés réduisent l’abordabilité. Les banques doivent maintenant « tester la résistance » des prêts hypothécaires pour s’assurer que les emprunteurs peuvent rembourser à un taux compris entre 5,5 et 6 %. Cela peut être un handicap important pour ceux dont les niveaux de revenu sont faibles.

Il existe également différents marchés. Les prix – et, par conséquent, les revenus médians – sont plus bas pour les premiers acheteurs qui achètent des maisons d’occasion. Le revenu moyen des personnes qui assurent des prêts immobiliers pour acheter des logements existants est de 74 000 € et le prix moyen est de 290 000 €. Dans de nombreux cas, les propriétés achetées se trouvent en dehors des grandes villes et sont donc moins chères. Il y a peu de nouvelles maisons dans de nombreux comtés ruraux, en dehors de l’auto-construction. Il existe également des véhicules d’occasion moins chers dans les villes et villages, mais ils ne sont pas très nombreux et la plupart d’entre eux nécessitent un investissement important. Les maisons neuves étaient moins chères, en moyenne, que les maisons d’occasion, note Carl Dieter, mais dans de nombreux cas, le manque de terrains et les réglementations sur les nouvelles constructions ont fait le contraire.

Qu’en est-il de ceux qui vivent avec ce qu’on pourrait appeler des revenus faibles à modérés et qui sont incapables d’emprunter suffisamment pour acheter dans la ville où ils travaillent ? Par exemple, deux personnes ayant un revenu de 35 000 € auraient du mal à acheter à Dublin. Le gouvernement a essayé d’aider ce groupe avec un nouvel accord d’équité gouvernementale, à savoir Premier plan de maisonDisponible à nouveau uniquement sur les maisons neuves jusqu’à 475 000 € pour les maisons de Dublin et Cork et généralement autour de 325 000 € à 375 000 € ailleurs.

En vertu de cela, l’État reçoit une participation pouvant atteindre 30% du capital – ou généralement jusqu’à 20% pour ceux qui accèdent également au programme Help-to-Buy. Pour être admissibles, les acheteurs doivent avoir une hypothèque maximale de quatre fois leur revenu. Le régime comprend certaines restrictions pour les propriétaires et une obligation de payer des frais de service, basés sur la part des capitaux propres, après la sixième année. Il a ouvert au milieu de l’année dernière et jusqu’à présent, 1 700 candidatures ont été déposées, pour une valeur moyenne de près de 70 000 € – un montant qui devrait considérablement augmenter les options pour les acheteurs qualifiés.

Troisième obstacle : trouver un logement

Une chose est claire. Le principal problème reste le manque d’approvisionnement.

« L’approvisionnement est de loin le plus grand obstacle pour beaucoup », déclare Dowling.

L’offre de maisons neuves est encore bien inférieure à la demande, et le volume des ventes sur le marché aux puces est encore bien inférieur à ce que montrerait un marché régulier. En règle générale, environ 4 à 5% d’un marché du logement qui fonctionne bien est vendu chaque année – et en Irlande, c’est 3% ou moins dans certaines régions. L’agent immobilier Sherry Fitzgerald a mis en garde plus tôt cette année contre une nouvelle baisse de l’offre de logements de seconde main, en particulier de maisons moins chères à Dublin.

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« Il y a très peu de logements disponibles, même pour ceux qui gagnent bien leur vie », explique Paul, qui pourrait être un acheteur, la quarantaine. « Il y a quelques appartements mais peu de maisons… Vous êtes coincé dans une situation de location . » [and] Vous ne pouvez pas acheter car il est très difficile de trouver une nouvelle maison.

D’autres racontent une histoire similaire. À Dublin, il y avait une pénurie de logements nouvellement construits et, jusqu’à récemment, la plupart des nouveaux bâtiments étaient des appartements en location. Les maisons d’occasion disponibles sont rares et beaucoup d’entre elles auront besoin de beaucoup d’argent pour les faire faire. Comme l’a rapporté un acheteur potentiel, de nombreux logements de seconde main modestes, avant la pandémie de Covid-19, auraient coûté environ 275 000 € et nécessiteraient au moins 75 000 € supplémentaires pour les rendre habitables. Après Covid, la hausse des prix – une augmentation de plus de 20 % sur l’ensemble du marché – a poussé nombre d’entre eux dans la fourchette de 325 000 à 350 000 €. Une option pour ceux qui ne sont pas hors du marché est, bien sûr, de rechercher des zones rurales moins chères et certaines villes d’Irlande tentent de profiter de cette tendance.

Ceux qui ont acheté à des prix plus élevés peuvent maintenant faire face à des défis à mesure que les taux d’intérêt augmentent, ce qui signifie que, avec les frais de garde pour ceux qui ont des enfants, une grande partie du revenu disponible ira. Même après l’achat, la jonglerie continue.

Pour ceux qui ne peuvent pas gravir les échelons, la question de longue date de savoir comment constituer un atout pour la vie – une maison – occupe une place importante. Dans un marché normal, les coûts de location seraient inférieurs, ce qui permettrait de transformer l’argent en épargne.

Mais sur le marché immobilier irlandais, il n’y a pas grand-chose de normal.