Economy
La sous-assurance a laissé les propriétaires exposés
Personne n’a besoin de se rappeler que nous sommes au milieu d’une crise du coût de la vie.
Avec le prix d’à peu près tout qui augmente, nous cherchons des moyens d’économiser là où nous le pouvons, du magasin hebdomadaire aux services publics, et peut-être aux produits financiers en particulier.
Un domaine dans lequel les propriétaires peuvent être tentés de faire des économies est d’assurer leur maison avec un « faible prélèvement » à la valeur de leur maison sous l’hypothèse extrêmement erronée qu’ils pourraient économiser de l’argent sur leurs politiques.
Dans le cas où ils auraient besoin de s’appuyer sur ces polices, ils peuvent constater qu’ils sont sous-assurés, ce qui les laisse considérablement à découvert lorsqu’il s’agit de reconstruire ou de réparer.
En fait, de plus en plus de personnes se sont peut-être retrouvées par inadvertance dans un scénario de pénurie d’assurance ces derniers temps, car le coût de la reconstruction a augmenté en raison de la hausse des prix de la construction.
Une escalade de la pénurie d’assurances
Une étude de la Banque centrale sur la sous-assurance publiée ici ces derniers mois a conclu que son incidence a considérablement augmenté ces dernières années.
L’examen a révélé que sa prévalence est passée d’une moyenne de 6,5 % des sinistres payés sous-assurés en 2017 à 16,5 % en 2021.
La sous-assurance survient lorsque le montant assuré sur la propriété est inférieur au montant qu’il en coûterait pour reconstruire ou remplacer la propriété.
En effet, cela signifie que si un preneur d’assurance non assuré fait une réclamation, la compagnie d’assurance peut réduire le montant qu’elle doit payer pour la réclamation en proportion du montant d’assurance que le preneur d’assurance subit.
Ceci s’applique également en cas de reconstruction partielle ou de travaux de réparation.
Prenons, par exemple, une maison avec un coût de reconstruction de 200 000 € qui est assurée pour seulement 100 000 €. En cas de dommages partiels à la maison de 50 000 €, seulement 50 % de ce montant sera payé par la compagnie d’assurance, ce qui équivaut à 25 000 €, laissant l’assuré responsable du reste des frais de réparation.
L’étude de la banque centrale a montré que pour ceux dont les sinistres ont été réduits en raison d’un manque d’assurance, la réduction moyenne des paiements de sinistres était d’environ 19 % en 2021.
Comptes incorrects
Une grande partie des cas sous-assurés sont simplement dus au fait que les personnes ne calculent pas correctement le coût de la reconstruction de leur maison.
Selon une enquête de Peopl.ie – un assureur qui travaille en collaboration avec les coopératives de crédit – plus de 40 % des ménages pourraient utiliser la mauvaise méthode de calcul.
« Beaucoup assurent leurs maisons sur la base d’évaluations incorrectes – qu’il s’agisse du prix de l’immobilier précédent ou actuel, du montant dû sur l’hypothèque ou du coût du terrain sur lequel la maison est construite », a expliqué Paul Walsh, PDG de Peopl.ie. .
Il a ajouté: « Il semble que les gens utilisent et combinent plus d’une de ces valeurs. Toutes ces approches sont incorrectes et elles n’ont vraiment aucun effet sur le montant d’assurance de votre maison. »
Des calculateurs de coûts de rénovation sont disponibles. Ils fournissent un guide précis du montant correct à assurer et tiennent compte des coûts supplémentaires qui ne sont pas immédiatement apparents.
« Lors du calcul des taux de base pour la reconstruction, il est important de savoir que les coûts sont calculés sur la base d’une situation de perte totale », a déclaré Jonathan Heher, directeur général de la société de courtage Insuremyhouse.ie.
Cela signifie que le bâtiment a été complètement détruit et doit être démoli, le site dégagé et la maison entièrement reconstruite.
M. Alhohair a également recommandé que les sommes assurées soient revues régulièrement pour refléter les modifications, améliorations ou renouvellements qui ont été apportés.
Attention au trou Attention au trou
Les recherches de Peopl.ie ont indiqué que les propriétaires irlandais peuvent laisser des lacunes dans leur assurance entre 4 000 € et 35 000 €, les laissant fortement exposés en cas de sinistre.
Dans certaines circonstances, il s’est avéré qu’il était encore plus élevé.
« Le message le plus important que nous voulons que les gens prennent en compte est d’éviter de confondre la valeur marchande de votre maison avec le coût de sa reconstruction», a déclaré M. Walsh. « Comprendre ce chiffre important pourrait signifier que votre maison est sous-assurée. »
Il a admis que l’erreur avait été commise facilement.
Par exemple, les propriétaires peuvent ne pas avoir revu la valeur de leur propriété depuis un certain nombre d’années, ou ils peuvent avoir simplement utilisé une moyenne SCSI (Society of Chartered Surveyors) lorsqu’ils ont acheté leur propriété et n’ont pas mis à jour leur politique depuis pour refléter les changements dans les coûts de construction et de construction dans les années intermédiaires.
« Il est impératif que vous teniez votre politique au courant des coûts actuels de la reconstruction », a-t-il déclaré.
Urgence supplémentaire
En effet, un examen des coûts de reconstruction est devenu plus urgent récemment à la lumière de l’environnement inflationniste, qui affecte particulièrement le secteur de la construction, avec tout ce qui est affecté, des coûts des matériaux aux prix de la main-d’œuvre.
Selon SCSI – qui produit un indice régulier des coûts de reconstruction (et fournit également un calculateur des coûts de reconstruction) – le coût moyen national de reconstruction d’une maison en Irlande a augmenté d’un peu plus d’un cinquième au cours de l’année jusqu’en septembre dernier, lorsque sa dernière mise à jour a été publié.
Il a montré que la croissance des coûts de reconstruction au cours de l’année variait de 14 % à Dublin à 26 % dans le Nord-Ouest, avec une augmentation moyenne nationale enregistrée à 21 %.
Selon ces chiffres, le coût de base minimum pour reconstruire une maison jumelée de 3 chambres à Dublin est de 268 000 €, tandis que le coût de base minimum pour reconstruire une maison similaire à Waterford est de 225 000 €.
« Les coûts de rénovation d’une maison de 3 chambres, le type le plus courant dans le pays, sont passés de 42 000 € à 56 000 € selon l’endroit où vous vivez », a noté Kevin Brady, responsable du groupe SCSI des métreurs professionnels.
Il a ajouté: « Bien que ces augmentations soient importantes, elles ne signifient pas nécessairement que les primes augmenteront de façon spectaculaire et les consommateurs devraient magasiner lorsqu’ils recherchent une couverture d’assurance pour leur maison. »
Cathy Shannon, directrice des assurances générales chez Brokers Ireland, a noté que la plupart des assureurs auront une clause d’indexation intégrée dans leurs polices d’assurance habitation, ce qui devrait atténuer certains des effets de l’inflation.
« Cela signifie que s’il y a un changement dans le coût de la reconstruction, votre capital assuré augmentera automatiquement selon le pourcentage stipulé dans la police », a-t-elle expliqué.
Cependant, elle a averti que la liaison à l’indice pourrait être insuffisante à l’heure actuelle dans le contexte de niveaux élevés d’inflation de la construction.
Elle a également expliqué que pour que la corrélation d’index fonctionne efficacement, la valeur de reconstruction doit être spécifiée correctement au début de la politique.
Un fardeau pour les compagnies d’assurance aussi
Ce n’est pas seulement le client qui doit surveiller de près ses polices pour s’assurer que sa couverture est adéquate.
Les compagnies d’assurance ont également un devoir de diligence vis-à-vis de leurs clients pour s’assurer qu’ils bénéficient d’une couverture adéquate.
La banque centrale, dans son rapport de l’année dernière, a averti les compagnies d’assurance qu’elles devaient faire davantage pour alerter les clients de la possibilité que leurs maisons ne soient pas assurées. En fait, les propriétaires ont peut-être commencé à recevoir des lettres de leurs compagnies d’assurance les avertissant des dangers de la sous-assurance.
« Les entreprises devraient communiquer avec tous les clients de l’assurance habitation pour déterminer les conséquences de ne pas avoir d’assurance habitation, les raisons du risque accru à l’heure actuelle et comment les assurés peuvent mieux estimer la valeur de la » somme assurée « », a déclaré la banque centrale.
« Certaines entreprises ont identifié de manière proactive les risques pour les consommateurs et ont pris certaines mesures pour aider à atténuer les risques de sous-assurance ; cependant, toutes les entreprises doivent prendre des mesures pour atténuer efficacement les risques pour le consommateur. »
Dans le contexte de l’environnement inflationniste actuel, cette tâche devient de plus en plus claire.
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Economy
Un investisseur irlandais conclut un accord de 35 millions d’euros pour acheter le bureau de Meta dans le quartier des Docklands de Dublin
BCP Capital est sur le point d’acheter le Beckett Building sur East Wall Road à Dublin, a appris l’Irish Times.
Bien que l’accord ne soit pas encore finalisé, le gestionnaire immobilier et d’investissement basé en Irlande devrait obtenir la propriété de l’immeuble de bureaux North Docks pour environ 35 millions d’euros, un prix fixé par l’agent Colliers lors de la mise sur le marché de la propriété. au nom des receveurs John Boland et Nicholas O’Dwyer de Grant Thornton en mai dernier.
Le prix de vente attendu représente une réduction de 56 pour cent par rapport au chiffre de 80 millions d’euros annoncé lorsque CBRE a mis le bâtiment en vente pour la première fois en janvier 2023, et une réduction supplémentaire de 65 pour cent par rapport aux 101 millions d’euros payés par la Kookmin Bank, basée en Corée du Sud. ils l’ont acquis auprès du groupe Comer de Luke et Brian Comer en 2018.
C’est la deuxième fois que le bâtiment Beckett fait l’objet d’une vente sous séquestre depuis sa construction par Zoe Developments de feu Liam Carroll en 2007. Après être restée inactive pendant quatre ans après son achèvement, la propriété a été vendue sur les instructions des séquestres travaillant pour Bank of Scotland (Irlande) à Comer Group pour seulement 5 millions d’euros. Comer aurait dépensé 30 millions d’euros supplémentaires pour aménager le bâtiment avant de le louer à Meta, la société mère de Facebook.
Même si Meta a désormais quitté la propriété, le géant des médias sociaux reste responsable de son loyer annuel de 5,75 millions d’euros et de toutes les dépenses jusqu’à l’option de résiliation du bail le 31 juillet 2027. Le loyer actuel équivaut à 29,30 € par pied carré, hors places de parking dans l’immeuble.
Si la propriété est vendue au prix indicatif de 35 millions d’euros, elle offrira à BCP Capital un rendement initial net de 14,9 pour cent et une valeur en capital de seulement 185 euros par pied carré après des frais d’achat standards de 9,96 pour cent.
Le bâtiment Beckett s’étend sur 17 487 m² (188 228 pieds carrés) et est conçu comme des bureaux modernes de catégorie A répartis sur six étages avec des toits-terrasses et de grands balcons enveloppants offrant une vue sur les toits de Dublin. Le bâtiment dispose d’une sélection d’équipements pour les locataires sur place, ainsi que de 400 emplacements pour vélos et de 77 places de stationnement.
Le bâtiment situé sur East Wall Road à Dublin 3 se trouve à 15 minutes à pied de Point Square, de 3Arena, du Convention Center et de la Luas Red Line.
En termes de potentiel, Beckett se trouve sur un terrain désigné comme zone Z14 : zones de développement stratégique et de régénération, qui permet et encourage une gamme d’utilisations, notamment le logement, les logements étudiants, les hôtels, l’emploi et l’activité économique, le tout conformément au Dublin City Development. Plan 2022-28.
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L’aéroport de Dublin avertit les passagers des modifications apportées aux règles de sécurité à partir du dimanche 1er septembre
L’administration de l’aéroport a déclaré que les passagers « doivent être prêts à retirer tous les liquides, aérosols et gels (LAG) de leurs bagages à main avant l’inspection, à condition que tous les liquides, aérosols et gels doivent contenir moins de 100 ml ».
Ces changements font suite aux restrictions temporaires imposées par la Commission européenne et s’appliquent à tous les aéroports de l’Union européenne. On ne sait pas combien de temps ces restrictions resteront en vigueur.
Cela survient alors que le déploiement de nouveaux scanners C3 dans les aéroports de Dublin, Shannon et Western Ireland a entraîné la suppression de la limite de 100 ml de liquide dans de nombreux cas, les passagers étant également autorisés à conserver des ordinateurs portables et des liquides dans leur bagage à main.
Le C3 étant déployé en différentes étapes dans les terminaux 1 et 2 de l’aéroport de Dublin, les changements sont légèrement différents dans chacun d’entre eux.
Arrêt n°1 :
Poste 2 :
Le directeur général de l’aéroport de Dublin, Gary McLean, a déclaré : « Dans le terminal 2, toutes les voies de sécurité opérationnelles sont désormais équipées de nouveaux scanners C3, afin que tous les passagers puissent être sûrs qu’ils utilisent un scanner C3. »
« Cependant, dans le Terminal 1, en raison de l’âge du bâtiment, le processus de lancement prend un peu plus de temps et il n’est donc pas possible de garantir si le passager passera par une voie installée avec des scanners C3 ou une technologie plus ancienne. »
L’aéroport de Dublin a confirmé qu’il était en bonne voie pour achever le déploiement de ses scanners C3 d’ici octobre 2025.
La Commission européenne a annoncé Modifications temporaires des règles Le 31 juillet, il a qualifié ces mesures de « mesure de précaution » et a déclaré que les configurations C3 actuelles « doivent être revues afin d’améliorer leurs performances ».
L’Airports Council International Europe a décrit cette décision comme « efface le principal avantage » des scanners C3 et est susceptible de provoquer « une pression opérationnelle importante » sur les aéroports.
« La sécurité n’est pas négociable et constitue l’une des priorités les plus importantes pour les aéroports européens. Par conséquent, tous les aéroports se conformeront pleinement aux nouvelles restrictions », a déclaré Olivier Jankovic, directeur général du Conseil international des aéroports.
« Cependant, les aéroports qui ont été les premiers à adopter cette nouvelle technologie sont sévèrement pénalisés, tant sur le plan opérationnel que financier. »
« Nous espérons que ces restrictions temporaires ne resteront en place que pendant une courte période et que l’Union européenne sera en mesure de les lever dès que possible », a ajouté McLean.
Les passagers ont également été avertis qu’ils devraient s’attendre à de nouvelles mesures à l’aéroport de Shannon et dans l’ouest de l’Irlande à partir du 1er septembre (l’aéroport de Cork ne dispose pas de scanners C3, ses procédures de sécurité ne changeront donc pas).
À l’aéroport de Shannon, les passagers devront conserver les liquides, gels, lotions et cosmétiques qu’ils transportent dans leur bagage à main dans des contenants ne dépassant pas 100 ml, indique la compagnie.
Cependant, ils ne sont pas obligés de le conserver dans des sacs en plastique ou de le sortir des bagages.
À l’aéroport Ireland West de Knock, les passagers doivent également respecter la limite de 100 ml, conserver les gels et les liquides dans des sacs en plastique transparent et les retirer de leur bagage à main avant de passer le contrôle de sécurité.
Les directives n’affectent pas les appareils électroniques – tels que les ordinateurs portables et les téléphones – dans les deux aéroports.
Des exceptions subsistent pour les biens essentiels de plus de 100 ml tels que les produits pour bébés et les médicaments, qui doivent être placés dans un sac transparent, distinct des sacs LAG.
Vous pouvez trouver Conseils de sécurité depuis l’aéroport de Dublin ici, L’aéroport de Shannon est ici, L’aéroport de Cork est iciet L’Irlande de l’Ouest est ici.
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Les frères Kelleher présentent un projet d’appartements en location à prix réduit à Blackpool
Les promoteurs d’un projet d’appartements de 30 millions d’euros à Blackpool prévoient de commencer les travaux avant la fin de l’année, après avoir conclu un accord avec l’Approved Housing Board (AHB).
Bellmount Developments Ltd, basée à Cork, prévoit de construire 114 appartements sur Redforge Road, l’ancien site de la station-service Millfield.
Le projet soutenu par le gouvernement, qui s’étendra sur quatre à neuf étages, sera un mélange de logements locatifs à bas prix et de logements sociaux, avec une répartition d’environ 50/50. Il comprendra un local commercial au rez-de-chaussée.
Dans le cadre du programme de loyer du gouvernement, les loyers doivent être inférieurs d’au moins 25 % aux valeurs locales du marché libre. L’initiative cible les personnes qui n’ont pas droit à un logement social mais qui ne peuvent pas supporter les coûts du marché. Le premier programme de location de la ville de Cork a ouvert ses portes à Lancaster Gate, sur Western Road il y a deux ans, suite à une collaboration entre O’Callaghan Properties (OCP) et Clwyd Approved Housing Authority.
Le projet de Blackpool comprend également un immeuble résidentiel, qui ne semble pas être le Clwyd Building. Le projet comprendra 79 appartements d’une chambre et 35 appartements de deux chambres.
Les directeurs de Belmont, les frères Seamus et Padraig Kelleher, s’attendent à ce que les travaux de construction soient achevés d’ici la fin de 2025.
L’entrepreneur principal a été désigné et les frères ont déclaré qu’ils espéraient commencer les travaux sur Redforge Road « d’ici fin octobre/début novembre ».
Les Kellerher ont repris le site de la station-service Millfield en 2019 et ont soumis ces dernières années un certain nombre de demandes de planification pour des projets dans la ville de Cork, notamment des propositions ambitieuses de logements étudiants dédiés dans le quartier de Victoria Cross/Dennehys Cross. Bien qu’une autorisation ait été accordée pour deux de leurs trois projets dans les environs, le troisième projet est bloqué dans la procédure d’appel d’An Bord Pleanala depuis novembre 2022.
Les frères ont déclaré que cela avait retardé l’ensemble du projet parce que les trois sites étaient adjacents et que « pour que le développement soit superposé et rentable », il était logique de faire la construction en même temps. Actuellement, ils ont l’autorisation pour un développement de 243 lits sur le site du Kellehers’ Auto Centre à Victoria Cross, ainsi que l’autorisation pour 136 lits dans l’ancien centre de service Kellehers’ Tires à proximité. Le retard concerne le site intermédiaire, l’ancien site du concessionnaire automobile Finbar Galvin entre Victoria Cross et Orchard Road, où les frères attendent depuis 2022 une décision sur les plans de 206 lits d’étudiants.
Si nous ne pouvons pas planifier [for the Galvin site] « Nous irons de l’avant de toute façon, mais il sera plus rentable pour nous d’y aller tous ensemble », a déclaré Padraig.
Bellmount Developments a également un certain nombre de petits projets en préparation, notamment des projets de construction d’environ 18 appartements au 40-41 Pope’s Quay/2 Ferry Lane, dans un complexe de 17 000 pieds carrés allant de trois à six étages.
Le projet comprendra principalement des appartements d’une et deux chambres, ainsi qu’un commerce/café au rez-de-chaussée. À proximité, au 60-61 Shandon St/Farren’s Quay, Bellmount a demandé l’autorisation de construire neuf appartements. Les deux projets sont au stade de « Demande d’informations ». Les frères ont déclaré qu’ils travaillaient avec le conseil municipal de Cork pour garantir que les plans étaient adaptés à la région au sens large. Ils ont décrit leurs demandes de planification comme des demandes « Brown Thomas » à la lumière du montant d’argent dépensé pour elles. Les bâtiments ayant besoin d’être rénovés sont la classe d’actifs sur laquelle ils se concentrent, a déclaré Simos.
Bien que Seamus ait une formation en construction et que Padraig ait étudié la géologie, ils ont tous deux de solides bases en affaires. À une époque, ils exploitaient 12 magasins de pneus, qui ont maintenant été réduits à deux, car ils se sont concentrés sur les opportunités de développement. Ils dirigeaient également une entreprise de recyclage avec Bord na Móna, qui, selon eux, était « la quatrième plus grande entreprise du pays ».
« En même temps, nous accumulions stratégiquement des biens au fur et à mesure, des choses qui avaient très peu de valeur à l’époque, mais nous avions confiance que les choses finiraient par se rétablir, et l’âge était de notre côté », a déclaré Padraig.
Leurs compétences en affaires n’ont pas été oubliées : leurs deux grands-mères étaient des femmes d’affaires célèbres. L’une d’elles était une femme de Mallow nommée Eileen (Ellie) Bolster McAuliffe.
qui est venu à Cork pour suivre une formation de comptable à Skerries dans les années 1950, et qui a ensuite ouvert un magasin de meubles à Bury Street. Ses descendants ont déclaré qu’elle avait autrefois «dirigé» Ballymacmuy House, la maison d’origine de la famille Hennessy. [Cognac] Famille. Leur grand-mère paternelle, Hansie Kelleher, était une femme d’affaires de Blymakera, qui dirigeait un magasin général avec son mari, Paddy Kelleher.
Les frères ont déclaré avoir d’autres projets de développement pour la ville et souhaiteraient participer au développement de la zone portuaire, « le plus grand site industriel abandonné d’Europe ».
« Cork est dans une position unique car elle a l’avantage de voir ce qui s’est passé dans d’autres villes en termes d’urbanisation, et elle peut en tirer des leçons. Nous sommes très optimistes à l’égard des ports », ont-ils déclaré.
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