décembre 9, 2022

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Les nouvelles règles aideront-elles ou gêneront-elles les locataires ? – Times irlandais

À une époque de hausse des loyers et de pénurie d’offre, tout ce qui protège les droits des locataires est généralement une bonne chose.

Peut-être en particulier, comme le montrent les chiffres récents de l’ESRI, de plus en plus de jeunes sont prêts à louer pour de plus longues périodes de leur vie, avec un sur trois des 35-44 ans susceptibles de posséder une maison au moment de leur retraite.

Ainsi, l’introduction de baux à long terme le mois dernier, similaires à ceux dont bénéficie le reste de l’Europe, a été bien accueillie par beaucoup, car elle est censée permettre aux locataires plus de permanence.

Cependant, cela peut perturber les locataires de manière inattendue.

Règlements

Jusqu’à l’introduction de la nouvelle réglementation le 11 juin, les propriétaires avaient le droit de résilier le bail tous les six ans pour quelque raison que ce soit, en vertu de ce que l’on appelle un bail de la partie 4. Si le bail n’est pas résilié, il se poursuivra pendant encore six ans ( partie 4 une autre).

Maintenant, cependant, cette flexibilité a été supprimée pour les propriétaires, car une fois les six mois écoulés, la seule façon pour eux de résilier le bail sera pour les raisons énoncées dans la loi de 2004 sur la location à usage d’habitation.

Ceux-ci incluent : la violation de l’obligation par le locataire. le locataire ne paie pas le loyer ; le logement n’est plus adapté ; Le propriétaire a l’intention de vendre la propriété; Le bailleur veut le bien pour un membre de sa famille ; Le propriétaire a l’intention de rénover ou de rénover considérablement la propriété; ou que le propriétaire a l’intention d’en changer l’utilisation.

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Par conséquent, une fois qu’un locataire a été dans une propriété pendant six mois ou plus, le locataire a le droit d’y rester aussi longtemps qu’il le souhaite. Ceci est soumis au locataire qui paie le loyer / l’entretien de la propriété, etc.

Les nouvelles règles ne s’appliquent qu’aux locations créées après le 11 juin 2022, et ne s’appliqueront donc pas à celles avant cette date – pour l’instant. Le nouveau système devrait être appliqué à toutes les locations d’ici 2028.

la réponse

La clé de l’efficacité des nouvelles règles sera la façon dont les propriétaires y réagiront. Déjà, une vague de charges réglementaires et fiscales signifie qu’un nombre croissant de propriétaires vendent, ce qui signifie que le parc locatif se transforme en parc propriétaire occupant. Bonne nouvelle pour les acheteurs, mais moins pour les locataires.

Des chiffres récents de Sherry Fitzgerald, par exemple, montrent qu’au deuxième trimestre de cette année, plus d’un tiers (37%) des vendeurs de maisons d’occasion étaient des investisseurs – l’un des pourcentages les plus élevés enregistrés depuis que Sherry Fitzgerald Research a commencé à suivre en 2003. .

Ainsi, l’une des préoccupations est que les changements peuvent agir comme une incitation supplémentaire pour un grand nombre de petits propriétaires qui quittent déjà le marché.

Margaret McCormick de l’Irish Landlords Association affirme que les nouvelles règles auront un « effet préjudiciable important » sur le secteur.

« Je pense que l’intervention sur le marché, plutôt que d’améliorer la sécurité des locataires, conduira à moins de logements pour les locataires », dit-elle.

Ce ne sont pas nécessairement les règles en soi; C’est la mesure du changement dans le secteur.

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« Le problème est que la législation évolue à un rythme si rapide qu’il n’y a ni confiance ni stabilité dans le marché », dit-elle. « Je pense que les propriétaires sont très préoccupés par toute la législation dans le secteur, et les changements cohérents et constants. »

Elle souligne qu’une meilleure approche aurait peut-être été d’autoriser un certain nombre de types de loyers différents, plutôt qu’une approche globale et illimitée.

« Les droits des locataires augmentent tout le temps et les obligations des propriétaires augmentent », dit-elle, notant que les loyers à long terme dans d’autres pays ont tendance à être auto-réparables. Mais en Irlande, le propriétaire sera responsable de l’entretien de la propriété pendant toute la durée du bail.

Une autre préoccupation est de savoir comment les règles peuvent affecter la sélection des locataires.

Comme le note McCormick, « les propriétaires doivent savoir qu’ils peuvent récupérer leur propriété ».

Donc, si un propriétaire avait la possibilité de louer à quelqu’un en Irlande dans le cadre d’un contrat de travail à court terme, ou peut-être à plus long terme, qui choisirait-il ? Ou le propriétaire sera-t-il prêt à louer à un groupe de jeunes professionnels – sachant que les locataires peuvent encore livrer mais que le loyer restera en place, peut-être pendant des décennies ?

Les locataires ont besoin de protection; Mais ils ont également besoin d’accéder à des logements, de sorte que la mise en œuvre des nouvelles règles doit être surveillée attentivement pour s’assurer qu’il n’y a pas de conséquences néfastes en rendant plus difficile le marché locatif déjà difficile.

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