décembre 5, 2022

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Les prix de l’immobilier devraient continuer à augmenter

Les taux d’intérêt augmentent fortement dans le monde entier et les niveaux élevés d’inflation érodent le revenu disponible des consommateurs, tandis que de nombreux pays envisagent également une récession dans les mois à venir.

Tout cela conduit à des attentes de baisse des prix de l’immobilier sur plusieurs marchés – avec des baisses assez spectaculaires attendues dans certains pays.

Mais c’est différent en Irlande.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier ici ?

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Les prix des logements en Irlande continuent d’augmenter à un rythme significatif – mais ils sont bien inférieurs à ce qu’ils étaient il y a quelques mois.

Les derniers chiffres du Bureau central des statistiques nous parviennent en août et montrent que les prix ont augmenté de 12,2 % à l’échelle nationale au cours de l’année jusqu’à ce mois-là.

C’est un bond assez important en un an – c’est au-dessus du taux d’inflation actuellement élevé – mais le rythme semble ralentir.

En mars, les prix étaient supérieurs de 15 % en glissement annuel – mais le nombre diminue progressivement et diminue chaque mois, ce qui nous amène à un chiffre de 12,2 %.

Mais à l’exception d’une brève période au début de la pandémie, l’Irlande a connu des augmentations assez fortes et constantes des prix de l’immobilier au cours des huit dernières années environ.

Une autre tendance que nous observons depuis plusieurs années est le fait que les prix en dehors de Dublin augmentent à un rythme plus rapide que ceux de la capitale.

En août, par exemple, les prix à Dublin étaient supérieurs de 9,7 % en glissement annuel, tandis que les prix dans le reste du pays étaient supérieurs de 14,2 %.

Bien sûr, Dublin reste le comté le plus cher pour acheter une maison – mais cette tendance signifie que les prix dans le reste du pays ont maintenant dépassé le sommet du tigre celtique.

Le niveau d’eau a été atteint en mai 2007, mais les prix sont maintenant 1,3 % plus élevés que cela.

Pendant ce temps, les prix de Dublin sont encore un peu éloignés de leur pic, qui a atteint en février 2007.

En août, ils étaient environ 6,5 % en dessous de ce niveau. Mais, bien sûr, si les prix continuent d’augmenter même pendant quelques mois de plus, ils franchiront bientôt cette limite également.

Qu’est-ce qui explique ce ralentissement de la croissance des prix ?

Deux facteurs jouent un rôle important – mais l’un des facteurs clés semble être le fait que nous commençons à voir une offre excédentaire de maisons.

Il est encore assez proche pour répondre correctement à la demande – le nombre de nouveaux bâtiments cette année sera probablement inférieur de 5 000 à 25 000 à ce dont les experts disent que nous avons besoin.

Mais il est plus élevé qu’il ne l’était, et cela enlève un peu de pression sur le marché.

L’autre grand facteur est l’épargne accumulée dans le pays pendant la pandémie.

Une grande partie de cet argent semble avoir été investie dans des dépôts pour les maisons – ce qui aide à expliquer pourquoi les prix ont augmenté à partir de la mi-2020. Mais il y a des indications que la majeure partie de ce coin de trésorerie a maintenant été emportée dans le système.

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Bien sûr, il y a encore beaucoup d’économies pour l’endroit, mais il semble que la plupart des gens qui voulaient mettre cela dans la propriété l’ont fait maintenant.

Il y a même eu des rapports de stabilisation des prix aussi…

Oui – un rapport récent du site immobilier Daft.ie a indiqué que les prix d’inscription étaient stables entre juillet et septembre

Mais il s’agissait de prix demandés – et il y a souvent un décalage entre les prix demandés et les prix de vente réels.

Jusqu’à il y a au moins deux mois, la tendance générale était que les maisons se vendaient bien au-dessus du prix demandé, en particulier dans des endroits comme Dublin.

Mais il y a maintenant de plus en plus de preuves anecdotiques que les maisons se vendent au prix demandé ou en dessous, tandis que certaines annonces sont révisées à la baisse.

Mais il faudra du temps avant que nous puissions en voir les preuves irréfutables.

Même lorsque nous examinons les données du CSO, qui sont le prix réel auquel la propriété est vendue, il y a également un décalage dans le temps. Les transactions enregistrées comme vendues en août, par exemple, pourraient déjà avoir été convenues des mois à l’avance.

Il faudra donc plusieurs mois avant que nous puissions voir les tendances du côté des prix demandés, ce qui signifie en fait les prix de vente réels.

Quel est l’effet des taux d’intérêt plus élevés sur tout cela ?

Jusqu’à présent, cela n’a peut-être pas eu beaucoup d’effet.

Les prêteurs non bancaires ont été relativement rapides à adopter les augmentations de la BCE, mais les grandes banques ont largement protégé les clients non suivis de leur impact.

Hormis les taux fixes d’AIB, la plupart des taux variables et fixes proposés aux nouveaux clients sont désormais les mêmes qu’il y a six mois.

Mais avec le taux d’augmentation en cours, ce n’est qu’une question de temps avant que cela change. Et une fois que cela se produira, cela commencera à réduire le montant que les gens peuvent emprunter pour un prêt hypothécaire, et peut-être même à retirer complètement certaines personnes du marché.

Parce que si vous faites face à un taux d’intérêt plus élevé, le remboursement mensuel augmente évidemment – et cela peut obliger les gens à emprunter moins, afin de s’assurer qu’ils peuvent rembourser leurs primes.

Mais les banques appliquent également des tests de résistance aux demandes de prêt hypothécaire – au-delà des limites prêt-valeur et prêt-revenu exigées par la banque centrale.

Dans un premier temps, ils doivent voir si le client peut payer son prêt hypothécaire si les taux augmentent d’au moins 2 % par rapport au taux actuel. Certains l’ignorent même – mais 2% est le minimum.

Donc, avec le taux de la BCE à 2 % maintenant (et les taux fixes et variables proposés se situant quelque part au-dessus), cela signifie que le test de résistance actuel devrait être fixé à 4 % ou plus.

Les banques feront également un calcul approximatif de vos autres dépenses (factures d’électricité, épicerie, frais de transport, etc.) pour s’assurer qu’il y a suffisamment de marge de manœuvre dans votre salaire au cas où les taux augmenteraient davantage ou si vos revenus baisseraient.

Et bien sûr, avec toutes nos factures qui augmentent en raison de l’inflation, ils prélèveront plus sur vos revenus qu’auparavant.

Et tout se résume à la possibilité que de nombreux clients n’obtiennent tout simplement pas le même montant de prêt qu’avant – même si leurs revenus n’ont pas du tout changé.

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Quels autres facteurs peuvent faire baisser les prix ?

L’inflation peut généralement avoir un effet – parce qu’elle prend plus d’argent dans les poches des gens, réduit le montant qu’ils peuvent épargner pour un dépôt ou le dirige vers un paiement mensuel.

L’incertitude économique qui existe en ce moment aura également une incidence – car les gens peuvent être réticents à faire un geste important ou à acheter lorsqu’ils ne sont pas sûrs de ce qui les attend pour eux-mêmes ou pour l’économie en général.

Et la direction de l’économie pourrait être un facteur très important dans tout cela – parce que le monde se prépare à un autre ralentissement.

Les États-Unis, la zone euro et le Royaume-Uni devraient connaître une contraction économique dans les mois à venir, si ce n’est déjà fait.

Selon certaines prévisions, l’Irlande évitera virtuellement un ralentissement – en partie grâce au secteur des exportations et au secteur multinational – mais rien n’est certain à ce stade.

Quels que soient les chiffres du PIB, si nous commençons à voir des employeurs de la grande technologie licencier en masse, ou si l’économie locale se contracte parce que les gens retiennent leurs dépenses, tout cela pourrait finalement avoir un effet indirect sur le nombre de personnes. partir Ils essaient d’acheter une maison et le prix qu’ils sont prêts à payer pour une maison.

Qu’est-ce qui pourrait aider à maintenir une pression à la hausse sur les prix?

Nous ne construisons toujours pas le nombre de maisons que la plupart des experts jugent nécessaire pour répondre à la demande.

Et si vous êtes en pénurie, il est très difficile que les prix baissent de manière significative.

Il y a aussi une énorme inflation des prix dans la construction en ce moment, et il y a toujours une pénurie de main-d’œuvre dans les domaines hautement qualifiés – il est donc plus cher de construire des maisons aujourd’hui qu’il y a un an ou deux.

Les promoteurs prétendront également que leurs marges sur les nouvelles constructions sont trop serrées, donc si les gens ne sont pas capables ou disposés à payer les prix qu’ils vendent, ils peuvent simplement réduire les futurs plans de construction.

Cela aggravera le problème d’affichage.

Notre marché hypothécaire – et nos finances personnelles – sont beaucoup plus résistants aujourd’hui qu’ils ne l’étaient au plus fort des années du Tigre celtique.

Ces règles de la banque centrale ont limité les emprunts individuels, tandis que les consommateurs sont également devenus plus responsables avec leur propre argent. Les données de l’Office central des statistiques ont montré cette semaine que les niveaux d’endettement des consommateurs sont tombés à un niveau record et sont désormais inférieurs à la moyenne de la zone euro pour la toute première fois.

C’est une bonne chose après tout, mais cela signifie également qu’il est peu probable qu’un ralentissement économique entraîne la mise sur le marché de plus de maisons par des emprunteurs fatigués.

En attendant, du côté de la demande, il n’y a aucune raison de croire que les choses vont changer là non plus.

Le pays dispose encore d’une grande partie de l’épargne pandémique sur des comptes bancaires – dont certains peuvent encore être affectés à l’immobilier.

Mais peut-être plus important encore, nous avons aussi un grand nombre de personnes qui paient des loyers extraordinaires chaque mois et qui aimeraient pouvoir acheter.

Et ce n’est pas la taille du paiement mensuel qui les arrête – il est possible qu’ils économisent en fait une somme d’argent importante sur l’hypothèque que sur la facture de location.

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Ce qui les empêche d’acheter, c’est le manque d’options sur le marché et, dans certains cas, le fait de ne pas avoir suffisamment de dépôt.

Alors, quelles sont les prévisions pour la prochaine direction des prix ?

Il existe un large éventail de prévisions de la part des différents groupes et sociétés associés au marché immobilier – et un large éventail de chiffres sur la prochaine évolution des prix.

Cependant, le consensus général est que les hausses de prix continueront de ralentir dans les mois à venir – et l’année prochaine.

Mais peu s’attendent à tomber.

Dans l’ensemble, nous constatons des attentes d’une augmentation de 10 % cette année, et peut-être un peu moins que cela – avec des prix en baisse à une augmentation de 4 à 5 % des prix l’année prochaine.

Tout le monde redoute de prononcer les mots immortels « atterrissage en douceur », mais c’est un peu à cela qu’ils font référence.

Mais il y en a d’autres qui disent que les prix pourraient baisser au cours de l’année prochaine – le conférencier financier Cormac Lucy a récemment suggéré que les prix pourraient chuter jusqu’à 10% au début de 2024.

Cependant, il a également noté que les problèmes d’offre et de demande persisteraient, ce n’était donc pas nécessairement une bonne nouvelle pour les acheteurs potentiels.

Pendant ce temps, ESRI a récemment estimé que les prix de l’immobilier irlandais étaient surestimés de 7% – cela était basé sur ses calculs qui prenaient en compte les revenus, les niveaux de population, etc.

Mais il est important de noter qu’une surévaluation de l’immobilier de 7% ne signifie pas que les prix vont baisser d’autant. Comme nous le savons de notre propre passé immobilier, les choses peuvent continuer à se vendre bien au-dessus de leur valeur pendant longtemps.

À quoi ressemble l’image internationale maintenant?

Il existe actuellement des perspectives plus pessimistes pour un certain nombre d’autres marchés immobiliers.

Au Royaume-Uni, par exemple, beaucoup s’attendent à ce que les prix baissent d’environ 10 % l’année prochaine. Le Credit Suisse prévoit une baisse de 10 à 15 %.

Moody’s s’attend à une baisse similaire pour le marché immobilier américain – peut-être dans la soirée jusqu’à 20% dans certaines régions de ce pays.

Ces deux pays ont connu des hausses de taux plus prononcées ces derniers mois que nous n’en avons vu en Europe, ce qui a exercé une pression sur les emprunteurs.

Goldman Sachs parle d’une baisse de 15 % des prix de l’immobilier au Canada, tandis que l’Australie devrait également connaître une baisse des prix cette année et l’année prochaine – un pays connu depuis longtemps pour ses prix immobiliers extraordinaires.

Rien de tout cela ne signifie nécessairement quelque chose pour le marché irlandais – toutes ces choses ont leur propre dynamique et leurs propres problèmes locaux qui seraient différents de nos vies.

Mais cela ne signifie pas qu’il y a une déconnexion complète.

Parce que nous savons qu’il y a beaucoup d’acteurs internationaux sur le marché immobilier irlandais aujourd’hui – que ce soit en tant que promoteurs, investisseurs promoteurs ou en tant qu’opérateurs d’achat-location.

Ce qui n’est pas clair, c’est comment ils réagiraient si ces baisses de prix internationales devaient porter leurs fruits, susceptibles d’être mélangées à des récessions sur ces marchés clés.

Dans ce cas, ces investisseurs considèrent-ils leurs actifs irlandais comme une source de revenus fiable – ou comme quelque chose qu’ils peuvent vendre pour soutenir leur entreprise dans leur pays d’origine ?