Pourquoi les particuliers vendent-ils ?

Les propriétaires non institutionnels ou privés fournissent 94% des logements locatifs résidentiels ici en Irlande.

Mais un nombre croissant décide de vendre, malgré des loyers record.

Nous avons découvert pourquoi il en est ainsi et quel effet cela aura sur le marché du logement.

Combien de petits propriétaires ont quitté le marché ?

43 000 logements ont quitté le marché locatif au cours des cinq dernières années, selon les chiffres du Residential Lettings Board (RTB).

Une fois vendus, ces biens reviendront rarement sur le marché locatif.

C’est une mauvaise nouvelle pour les locataires, qui sont déjà confrontés à des stocks bas et à des prix en hausse.

Un récent rapport du site Web immobilier Daft.ie a révélé qu’il n’y avait que 1 096 logements disponibles à la location début février, en baisse de plus de 20 % par rapport à la même période l’an dernier.

L’offre locative devrait encore baisser si cette tendance se poursuit.

Pourquoi les propriétaires privés vendent-ils leurs biens ?

Selon les chiffres de la Chartered Society of Surveyors of Ireland (SCSI), 40 % des ventes immobilières au cours des trois derniers mois de l’année dernière concernaient des propriétaires qui vendaient leur immeuble de placement.

Barry MacDonald, un porte-parole de REA Estate Agents, a déclaré qu’il s’attend à ce que les propriétaires continuent de vendre cette année – à moins que des modifications ne soient apportées à la réglementation en faveur des propriétaires, ce qui, selon lui, est peu probable.

« Je pense que nous continuerons à voir des propriétaires quitter le marché au profit d’investissements plus directs et moins lourds », a-t-il déclaré.

« Cela entraînera une hausse des loyers au-dessus de leur niveau actuel », a-t-il ajouté.

Mais pourquoi les propriétaires vendraient-ils, alors que la demande et les loyers sont si élevés ?

En tête de liste, il y a une réglementation accrue, des impôts élevés et des locataires trompeurs.

Les prix élevés de l’immobilier ont également rendu l’idée de vendre plus attractive pour certains.

De nombreux propriétaires, a noté M. MacDonald, sont des « propriétaires accidentels ».

« L’effondrement de la propriété a provoqué une situation où la valeur de la maison était très faible par rapport à l’hypothèque sur la propriété, et les propriétaires ont dû garder la propriété et la louer.

« Maintenant que nous avons vu une augmentation de la valeur des maisons au cours des cinq dernières années, la valeur de la maison a atteint un niveau dont le propriétaire peut disposer et rembourser son hypothèque », a-t-il expliqué.

Comment les réglementations affectent-elles négativement les propriétaires privés ?

L’Irish Property Owners Association (IPOA), un organisme représentatif des propriétaires privés, a décrit l’environnement actuel comme « extrêmement difficile » pour les propriétaires non institutionnels.

Mary Conway, responsable de la souscription, a déclaré qu’elle pensait que la mise en œuvre de politiques telles que les zones de pression des loyers avait créé un marché locatif à deux niveaux.

Les zones de pression locative (RPZ) ont été introduites par le gouvernement en 2016, pour faciliter la recherche de logements abordables à mesure que les loyers augmentent.

Ce sont des zones désignées où les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer de plus que le niveau actuel d’inflation ou de 2 % – selon la valeur la plus basse.

Étant donné que le niveau d’inflation en Irlande est actuellement de 8 %, les propriétaires qui possèdent des biens dans ces zones ne peuvent pas augmenter leur loyer de plus de 2 % chaque année.

« Les zones de pression sur les loyers ont conduit à une situation où de nombreux propriétaires sont enfermés en dessous du loyer du marché et se retrouvent donc dans une situation insoutenable avec une augmentation des coûts et une limitation des revenus », a déclaré Mme Conway.

Elle a ajouté: « Au cours des 12 à 18 derniers mois, plus de la moitié des jeunes propriétaires interrogés ont déclaré qu’ils avaient prévu de vendre leurs propriétés situées dans des zones de pression locative. »

Barry MacDonald de REA Estate Agents a déclaré qu’ils voyaient des situations où un propriétaire sensé a laissé un loyer bas pour un locataire en place et est maintenant contraint à des augmentations de loyer minimales dans les zones de pression des loyers.

Lorsqu’un locataire existant déménage, le propriétaire n’est pas en mesure de facturer le loyer du marché à un nouveau locataire.

« Ils peuvent se retrouver coincés à un niveau de loyer d’environ 1.200 euros, et dans le même temps, le voisin propriétaire d’une maison ou d’un appartement identique touche 2.500 euros par mois », a-t-il expliqué.

Un propriétaire qui loue une propriété à RPZ, dans le sud du comté de Dublin, a déclaré qu’il devenait de plus en plus frustré.

« Le loyer est fixé comme il convient au locataire, mais notre taux hypothécaire continue d’augmenter », a-t-il déclaré.

Le propriétaire, qui souhaite garder l’anonymat, s’est installé à l’étranger pour travailler et louer la maison familiale.

« C’est plus ennuyeux que ça ne vaut la peine », a-t-il déclaré.

Bien qu’il préférerait ne pas vendre la propriété, il a dit qu’il y réfléchirait – si le gouvernement n’agissait pas.

Il a acheté la maison il y a 14 ans et la loue depuis quatre ans.

« Si nous le vendons maintenant, nous devrons payer l’impôt sur les plus-values ​​sur les bénéfices que nous réalisons en louant », a-t-il expliqué.

« Nous avons déjà payé des impôts sur ces revenus locatifs, en plus de rembourser l’hypothèque », a-t-il ajouté.

L’impôt sur les gains en capital est l’impôt payé sur les bénéfices ou les gains réalisés lors de la vente de biens immobiliers.

Il est calculé sur la base de la différence entre le prix auquel vous avez acheté le bien et le prix auquel vous l’avez vendu. Vous le payez à un taux de 33% sur le gain que vous réalisez.

Le propriétaire a dit : « Nous et le percepteur des impôts maintenons le pays à flot.

« Peut-être que le gouvernement pourrait offrir une réduction d’impôt ou des incitations aux petits propriétaires à long terme », a-t-il ajouté.

Combien d’impôts les propriétaires payent-ils ?

Les propriétaires privés ici en Irlande paient les mêmes taux d’imposition sur leurs revenus locatifs que sur tout autre revenu dont ils disposent.

Leur bénéfice locatif, qui est leur revenu locatif moins les dépenses déductibles, est ajouté à leurs autres revenus irlandais en tant que revenu d’entreprise – puis l’impôt sur le revenu, l’USC et le PRSI sont appliqués.

Marian Ryan, directrice du développement commercial chez Taxback.com, a donné l’exemple suivant.

« Ils paieront un impôt sur le revenu au taux de 20% sur les 40 000 premiers euros de leurs revenus et de 40% sur le solde de leurs revenus. Ils devront également payer USC et PRSI sur les revenus », a-t-elle expliqué.

Elle a déclaré que la plupart des revenus locatifs seront soumis à 40% d’impôt sur le revenu, 4% PRSI et 8% USC.

Cela signifie que de nombreux propriétaires privés paient une taxe de 52 %.

En revanche, les bailleurs institutionnels sont traités différemment des bailleurs privés en matière d’impôts sur les revenus locatifs.

Une société ne paie pas d’impôt sur les revenus locatifs, mais plutôt l’impôt sur les bénéfices des sociétés.

« Avec un impôt sur les sociétés de 25 % sur les revenus locatifs des terrains et des bâtiments dans l’État, l’impôt à payer est bien inférieur aux 40 % payés en impôt sur le revenu grâce à un impôt plus élevé à payer au propriétaire », a déclaré Mme Ryan.

Quels changements les propriétaires aimeraient-ils voir?

Pas plus tard que la semaine dernière, Focus Ireland et Chartered Accountants Ireland ont lancé un document d’information appelant le gouvernement à prendre des mesures ciblées pour maintenir les petits propriétaires sur le marché locatif privé afin de contribuer à atténuer la crise du logement.

Pat Dennigan, directeur général de Focus Ireland, a déclaré que des réponses politiques urgentes étaient nécessaires.

« Les propriétaires qui envisagent d’expulser des locataires devraient être ciblés pour la vente au cours des prochaines années, et convaincus qu’il est dans leur intérêt de rester, ou de ne pas expulser lorsqu’ils vendent », a-t-il déclaré.

Dans l’état actuel des choses, le loyer en tant qu’investissement devient moins attrayant pour les petits propriétaires, a déclaré le Dr Brian Keegan, directeur des politiques publiques chez Irish Chartered Accountants.

« La réglementation accrue de ces dernières années a été motivée par des efforts visant à offrir une plus grande sécurité aux locataires face à une pénurie de logements locatifs, mais dans de nombreux cas, ces efforts ont rendu plus probable que les petits propriétaires quittent le marché, exacerbant les problèmes qu’ils souhaitaient. pour résoudre. le traitement », a-t-il déclaré.

Parmi les mesures incluses dans leur proposition, Focus Ireland et Chartered Accountants Ireland souhaitent voir la parité fiscale pour les entreprises et les propriétaires individuels.

Ils réclament un taux forfaitaire de 25 % sur les revenus du cinquième État pour les petits propriétaires qui choisissent de devenir des « propriétaires professionnels » en renonçant à leurs droits en vertu de l’article 34 de la loi sur la location résidentielle (2014), offrant une sécurité supplémentaire aux locataires.

Ils demandent également une augmentation des taux d’usure de 12,5% à 25% par an pour faciliter les investissements dans l’entretien de la propriété et encourager de meilleures normes lorsque les rénovations ne mettent pas fin à un bail en vertu de l’article 34 existant et que la propriété reste sur le marché locatif privé pour les cinq prochaines années.

L’Irish Property Owners Association (IPOA) a également appelé à un certain nombre de mesures.

Celles-ci incluent l’offre d’une exonération continue à l’égard de l’impôt sur les plus-values ​​​​sur la vente d’actifs lorsque le produit est réinvesti dans une propriété résidentielle dans les 12 mois.

Vous souhaitez également voir des modifications réglementaires pour supprimer les zones de pression locative et l’interdiction d’expulsion actuelle.

« L’application d’une interdiction générale des expulsions est une réponse politique inadéquate à la crise actuelle des loyers », a déclaré Mme Conway de l’IPOA.

Bien sûr, nous reconnaissons l’impact de la crise du coût de la vie sur la société dans son ensemble.

« Cependant, nous devons être conscients que dans l’environnement actuel de charges réglementaires et fiscales de plus en plus lourdes pour les propriétaires, cette interdiction d’expulsion actuelle ne fait qu’imposer des restrictions supplémentaires aux droits constitutionnels des propriétaires et a un effet dissuasif supplémentaire sur les investissements dans le secteur locatif,  » elle a ajouté.

La semaine dernière, le Taoiseach a déclaré que le gouvernement prendrait une décision avant les vacances de la Saint-Patrick sur la prolongation ou non de l’interdiction des expulsions sans faute.

Leo Varadkar a déclaré que le gouvernement avait espéré que l’interdiction – en vigueur depuis novembre – conduirait à moins de personnes dans les abris d’urgence.

Cependant, ce n’était pas le cas avec les derniers chiffres montrant que le nombre de sans-abri a augmenté pour le septième mois consécutif.

Le gouvernement prendra-t-il des mesures pour aider à maintenir les petits exploitants sur le marché ?

La semaine dernière, le Taoiseach a déclaré qu’il pensait qu’il y avait eu une « diabolisation » des propriétaires, et des petits propriétaires en particulier, en Irlande.

« Tant de personnes ont besoin de louer pour tant de raisons différentes – c’est pourquoi nous avons besoin de propriétaires », a-t-il déclaré.

M. Varadkar a déclaré qu’il pensait que c’était une « bonne idée » pour le gouvernement d’améliorer le traitement fiscal des propriétaires, en particulier des petits propriétaires, pour les encourager à rester sur le marché et à entrer sur le marché.

Cependant, il a dit qu’il hésiterait à introduire toute mesure fiscale majeure hors budget.

« Tout ce qui est utile coûtera une somme d’argent importante et je pense que le faire en dehors d’un contexte budgétaire serait imprudent.

« Mais le budget n’est pas si éloigné, et nous pouvons peut-être nous pencher là-dessus », a-t-il ajouté.

Un récent rapport du Conseil économique et social national (NESC) a suggéré de lier l’amélioration des procédures fiscales pour les propriétaires à de meilleurs droits pour les locataires.

« Cela a du sens pour moi », a déclaré Varadkar.