Pourquoi les valeurs des propriétés commerciales baissent-elles ici?

Il y a quelque chose de constructif dans le marché de l’immobilier commercial ici.

Promenez-vous dans Dublin et vous trouverez des panneaux « To Let » visibles sur de nouveaux bâtiments brillants d’une manière qui n’était pas visible jusqu’à très récemment.

Regardez à travers ces fenêtres étincelantes et vous apercevez souvent des rangées et des rangées de bureaux et de chaises vides.

Cela est dû en partie au fait que les personnes travaillent à domicile d’une manière qui n’était pas le cas avant la pandémie.

Mais dans d’autres, le résultat d’étages entiers ou de bâtiments entiers dans certaines circonstances est vacant.

En raison de l’offre excédentaire, le ralentissement continu du secteur technologique qui était avide d’immobilier, le ralentissement de l’activité économique dans son ensemble et l’impact de la hausse des taux d’intérêt s’ajoutent à un problème croissant pour le secteur de l’immobilier commercial.

Dans ce contexte, il n’est donc pas surprenant que le sentiment d’investir dans l’immobilier commercial irlandais semble être tendu.

La semaine dernière, il est apparu que plusieurs grandes FPI irlandaises avaient suspendu leurs retraits, suite à une augmentation du nombre d’investisseurs cherchant à retirer leur argent.

Ces investisseurs doivent désormais donner un préavis avant de pouvoir récupérer leur argent, afin de donner aux gestionnaires le temps de vendre les propriétés nécessaires pour répondre aux appels.

Le directeur général de la Bank of Ireland, Miles O’Grady, a également abordé le sujet de l’immobilier commercial lors de la conférence de presse annuelle sur les résultats en milieu de semaine de la banque, le décrivant comme un « domaine de préoccupation » et avertissant que le secteur des bureaux fait partie d’un secteur privé. montre.

La banque prévoit que les prix de l’immobilier commercial pourraient chuter de 6 % cette année et de 2,5 % supplémentaires l’année prochaine dans le scénario le plus probable, ou jusqu’à 14,5 % cette année et 8,5 % l’année prochaine dans le pire des cas.

Le patron d’AIB, Colin Hunt, a également exprimé une vision négative du secteur.

« Je pense qu’un défi de valorisation peut se présenter pour le secteur, mais je ne m’attends pas à des dommages physiques à pied », a déclaré le PDG.

Et jeudi, la société immobilière commerciale britannique Hammerson, qui possède Dundrum Town Centre, Swords Pavilions, Kildare Village et Ilac Centre à Dublin, a déclaré qu’elle avait réévalué ses actifs irlandais à la baisse de 20 millions de livres sterling.

Pourquoi le pessimisme ?

Quelle est donc la raison de ce retournement de sentiment positif dans un secteur qui a progressé ces dernières années, y compris l’an dernier ?

2022 a été une année d’activité chargée alors que le marché s’est remis d’un manque d’action pendant Covid, l’immeuble de bureaux atteignant un niveau jamais vu depuis 2008 alors que les projets ont commencé avant la fin de la pandémie.

Mais à la fin de l’année, un ralentissement du secteur technologique a commencé à éclipser le marché des bureaux, nuisant à la demande.

« La technologie a généralement représenté 50% de toute l’activité de location sur le marché de Dublin au cours des cinq années jusqu’à la fin de 2021 », a déclaré John McCartney, directeur et responsable de la recherche chez BNP Paribas Real Estate Ireland.

« C’était donc une grande partie du marché de Dublin, et cela le devient, et l’année dernière en 2022, il représentait 23%. »

« Vous pouvez donc voir que cela a laissé un vide du côté de la demande du marché. »

Ceci, ainsi que le passage au travail hybride, a conduit à une croissance de la sous-location, les entreprises abandonnant l’espace dont elles pensaient avoir besoin, pour se rendre compte soudainement qu’elles n’en avaient plus.

« Si nous surmontons la douleur, nous recommencerons à négocier et nous commencerons à conclure des accords. »

Cette croissance dite du « marché gris » a coïncidé avec une surabondance de nouveaux bâtiments en cours d’achèvement, ce qui a fait grimper le niveau d’espaces de bureaux vacants à 12,4 % à la fin de l’année.

Le résultat de cela, ainsi que la hausse des prix, selon l’indice immobilier JLL, a été une baisse de 6,6 % de la valeur des propriétés commerciales ici au cours du deuxième semestre de l’année, malgré des loyers plus élevés – la première baisse des évaluations depuis 2012.

Alors que l’indice immobilier irlandais MSCI/SCSI a mis le taux de déclin annualisé à 6,2 % l’an dernier.

Ces tendances se sont poursuivies en 2023 et avec BNP Paribas Real Estate qui devrait achever de manière significative davantage de nouveaux développements, les taux de vacance devraient culminer à 15 % plus tard cette année ou au début de 2024.

« Théoriquement, il y a environ 260 000 mètres carrés de bureaux qui pourraient être achevés cette année », a déclaré John McCartney.

« Pour mettre cela en perspective, le marché des bureaux à Dublin représente environ 4,3 millions de mètres carrés, et cela vous donnera une idée de l’inventaire supplémentaire que cela représente. »

« Ce n’est pas trivial mais pas énorme, mais il faudrait plus que cette année civile pour absorber tout cet espace. »

L’effet néfaste de cette situation serait que la croissance des loyers ralentirait davantage, voire s’inverserait, et ferait le jeu des locataires commerciaux.

correction du marché

Parallèlement à ces évolutions nationales, les taux d’intérêt internationaux ont continué d’augmenter au cours de la nouvelle année, avec d’autres hausses attendues de la part de la Banque centrale européenne tôt jeudi.

L’effet de taux plus élevés, a déclaré Colm Lauder, responsable de l’immobilier chez le courtier en valeurs mobilières Goodbody, est que les rendements immobiliers doivent également augmenter pour contrer la hausse des coûts d’investissement.

Tandis que les valorisations baissent, car les acheteurs adossés à la dette cherchent à payer moins cher un bien.

M. Lauder a déclaré que parce que nous ne savons pas encore où vont les taux d’intérêt et aussi parce que les volumes de transactions en Irlande sont actuellement faibles en raison de l’environnement économique, il n’y a pas suffisamment d’informations disponibles pour mettre un chiffre définitif sur où les évaluations finiront. . .

« Nous sommes limités en termes de preuves disponibles sur le marché qui nous donnent plus de clarté quant à l’ampleur de ces déclins », a-t-il expliqué.

« Mais si vous regardez les entrées en termes d’évaluation des nouvelles évaluations immobilières, d’évaluation de la viabilité, la logique est que les valeurs doivent évoluer pour réévaluer les prix aux taux actuels. »

Cependant, attendez-vous à ce que les effets ne soient pas les mêmes dans tous les sous-secteurs.

Des recherches récentes menées par Lauder et ses collègues ont estimé que les évaluations des bureaux de Dublin pourraient chuter jusqu’à 20 % par rapport à ce qu’elles étaient en juin de l’année dernière, les bâtiments plus anciens et moins durables chutant le plus.

En revanche, les valorisations des immeubles commerciaux, qui ont déjà chuté de 30 % au cours des trois dernières années en raison de la pandémie, sont encore légèrement meilleures et devraient baisser jusqu’à 10 % en 2023.

Tandis que l’immobilier industriel et logistique se situera quelque part entre les deux, avec une baisse attendue d’environ 14% des valeurs.

« Si nous surmontons la douleur, nous recommencerons à négocier et nous commencerons à faire des affaires », a déclaré Lauder.

« Mais cela ne veut pas dire que les valeurs du capital augmenteront à nouveau. Les valeurs du capital resteront à un niveau raisonnable tant que les taux resteront à ce niveau. »

Le résultat de tout cela est que les investisseurs, y compris ceux de l’extérieur du pays dont l’argent génère tant d’investissements immobiliers ici, sont en pause et prêts pour l’instant, attendant de voir ce qui se passera.

Mais John McCartney pense que la pause ne durera pas longtemps, surtout une fois que le secteur technologique se rétablira.

« Mon expérience est qu’une fois que le Nasdaq se rétablit, ces choses peuvent très rapidement revenir sur le radar, et je m’attends à ce que cela se reproduise probablement », a-t-il déclaré.

« La technologie reviendra et commencera à louer des bureaux à Dublin, et je pense que c’est vraiment inévitable. »

Pendant ce temps, à mesure que les loyers baissent, les promoteurs se retiendront jusqu’à ce que l’excédent actuel d’offre vacante soit éliminé du système grâce à la croissance économique naturelle.

Cela devrait alors entraîner une nouvelle hausse des loyers, entraînant de nouveaux développements et un nouveau cycle haussier du marché.

Ou du moins c’est ainsi que va la théorie.

Mais comme nous le savons, la théorie n’est souvent pas reflétée par la réalité.