février 4, 2023

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Que doivent faire les clients du suivi hypothécaire ? – Le Times irlandais

Bienvenue à ce premier bulletin de crédit à la consommation, « On The Money », pour la nouvelle année.

S’en tenir à votre taux hypothécaire a été un mantra pour une génération d’acheteurs irlandais. Ceux qui ont eu la chance d’avoir un tracker à l’époque étouffante des tigres celtiques ont regardé avec envie les taux d’intérêt européens tomber à des niveaux historiquement bas à la suite de la crise financière.

Il est surprenant maintenant de penser que les trackers ne sont présents sur le marché irlandais des prêts immobiliers que depuis moins de sept ans. Quatorze ans après que ces prêts ont été rapidement supprimés par les banques à court de liquidités, ils représentent encore un peu plus d’un tiers de tous les prêts sur les résidences privées de premier ordre – les maisons familiales en d’autres termes, par rapport aux immeubles de placement.

Les tentatives bien documentées des banques – coincées il y a peu de temps avec des prêts commercialisés avec diligence, mais maintenant des pertes imminentes – pour tromper et tromper les gens pour qu’ils n’atteignent pas de tels taux se sont avérées être une opération coûteuse en termes de réputation et de dommages. Pour maltraitance des clients et enregistrement des violations de la part de la Banque centrale. Compte tenu de l’ampleur du scandale, il est clair qu’il s’agissait d’un problème systémique pour les banques et d’une indication de la mauvaise tarification de ces prêts et de leur arrogance dans la manière dont elles percevaient les relations avec leurs clients.

Les rapports et les commentaires sur le scandale ont renforcé pour beaucoup l’idée qu’ils doivent conserver à tout prix leurs prêts suivis. Mais le vent a-t-il tourné maintenant ?

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Alors que la Banque centrale européenne a décidé d’augmenter les taux d’intérêt à partir de l’été dernier pour la première fois en 11 ans, nous commençons à voir un certain nombre de conseillers financiers plaider en faveur des clients hypothécaires trackers pour qu’ils se demandent s’ils devraient s’éloigner de ces taux pour autres taux fixes. Taux hypothécaires disponibles sur le marché.

Ce fut un peu un choc culturel pour les quelque 243 500 personnes qui avaient l’habitude de ne pas avoir à évaluer leur situation hypothécaire pendant plus de 15 ans, sachant qu’elles connaissaient la meilleure offre disponible sur le marché.

Cela n’est pas aidé par une utilisation rapide et lâche des chiffres pour justifier le cas.

Cette semaine, il a été dit La durée restante moyenne d’une hypothèque irlandaise est de 15 ans avec un solde moyen de 132 000 € et continue d’assurer aux clients de Tracker Loan qu’ils peuvent économiser plus de 5 500 € en passant maintenant au meilleur taux fixe du marché. Ce sont des chiffres de la banque centrale, donc ils ne sont pas faux en soi, mais ils ne sont pas vraiment pertinents pour les trackers hypothécaires qui font face à une augmentation exponentielle des coûts hypothécaires.

Les chiffres disponibles de la Banque centrale montrent qu’en septembre dernier, l’encours moyen d’un prêt tracker irlandais sur une maison familiale était d’un peu moins de 81 500 €.

Et étant donné que les hypothèques de suivi ont été supprimées il y a plus de 14 ans – les derniers produits ont été retirés en octobre 2008 – il est certainement vrai que la durée moyenne due sur les hypothèques de suivi est inférieure à 15 ans. Tout affecte les chiffres.

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Le calcul du dos de l’enveloppe montre que, même avec 15 ans restants sur votre prêt et en utilisant le meilleur taux fixe cité dans l’étude plus tôt cette semaine à 3,17 %, le client hypothécaire tracker moyen économiserait un peu plus de 3 300 €. Si vous supposez une durée moyenne restante plus réaliste sur ces prêts de 13 ans, ce chiffre chute légèrement à un peu plus de 2 800 €.

Ceci avant les frais de justice et les frais d’expertise engagés dans le transfert, qui peuvent s’élever à 1 500 € ou plus. Alors oui, des économies sont possibles mais bien plus modestes.

Pour ceux qui ont de faibles marges de suivi – et il y en a beaucoup – toutes les économies disparaissent jusqu’à présent.

Oui, les taux d’intérêt de la BCE vont encore augmenter, tout comme les taux fixes et flottants des banques irlandaises. Les prêteurs ici ont maintenu les taux d’intérêt en grande partie stables malgré les augmentations à l’échelle de l’UE, ce qu’ils peuvent se permettre car ils reçoivent désormais des intérêts sur les sommes importantes qu’ils déposent auprès de la BCE par rapport au premier semestre de l’année dernière, lorsqu’ils devaient payer des frais. Rendre hommage à.

Mais cela ne durera pas éternellement et le pari est que les prix fixes et variables augmenteront en 2023.

Il convient également de noter que le taux directeur du marché mentionné dans un compte d’épargne est un taux sur quatre ans, après quoi les propriétaires passeront à des taux d’intérêt fixes ou variables qui peuvent à nouveau être plus élevés. Ils ne pourront certainement pas retourner sur leur traceur.

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Cela vaut-il donc la peine de renoncer à votre tracker ? Il n’y a pas de réponse « taille unique ». Cela dépend du montant que vous devez, du taux d’intérêt que vous payez actuellement, des autres taux disponibles au moment où vous envisagez le problème, de la durée restante du prêt et de l’orientation future des taux d’intérêt. Tout le monde devra calculer les chiffres eux-mêmes, et il est recommandé de consulter un conseiller hypothécaire professionnel dans ce cadre, car un prêt immobilier est généralement l’engagement financier le plus important pour tout propriétaire.

Ils devront également faire leur propre évaluation de l’orientation future des taux d’intérêt. La seule information que j’ajouterais est qu’avant le krach financier de 2008, la Banque centrale européenne était à plus de 3 % en dessous de ce taux – passant à 4,75 % pendant une brève période. Cela ne signifie pas qu’ils reviendront définitivement à ces niveaux, mais les signaux de la Banque centrale européenne suggèrent que le niveau de 3 % au moins est très susceptible d’être atteint au premier semestre de cette année.

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