février 3, 2023

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Rester sur la bonne voie ou réparer maintenant ? Le dilemme du suivi hypothécaire

La Banque centrale européenne – comme ses homologues du monde entier – a poussé les taux d’intérêt plus haut à un rythme alarmant dans un contexte d’inflation galopante.

L’été dernier, le taux d’emprunt de base était à zéro et les institutions financières ont été chargées de déposer de l’argent à la Banque centrale européenne.

Aujourd’hui, le taux d’emprunt est de 2,5 % et le taux de dépôt est de 2 % et il y a des spéculations sur des hausses de taux d’intérêt à l’avenir.

Alors que les grandes banques ont été relativement lentes à répercuter les hausses de taux sur les emprunteurs optant pour un arrangement à taux fixe (elles ont commencé à le faire), celles qui ont des prêts hypothécaires suivis ont subi de plein fouet la hausse des taux.

Empathie limitée

Les titulaires de prêts hypothécaires tracker sont bons depuis longtemps, il est donc probable que ceux qui ont payé des taux plus élevés sur des arrangements hypothécaires à taux fixe ou variable standard auront probablement des niveaux de sympathie plus faibles pour ce groupe maintenant.

Cependant, la hausse de leurs paiements au cours des derniers mois a été assez spectaculaire.

Les trackers sont nommés parce qu’ils « suivent » le taux de base de la BCE, mais ont généralement une marge associée.

Ainsi, par exemple, quelqu’un qui était sur la bonne voie avec une marge en pourcentage aurait la chance de ne payer que 1 % sur son hypothèque du début de 2016 à juillet dernier.

Maintenant, la même personne paiera un taux de 3,5 % – un bond de 2,5 points de pourcentage en seulement six mois.

Ce taux est proche – ou même supérieur – à certaines des offres standard à taux variable des grandes banques.

Par conséquent, les détenteurs d’hypothèques tracker sont invités à se rendre à leurs calculatrices et à voir si le tracker est toujours leur meilleure option ou s’ils devraient vérifier certaines des options à taux fixe relativement attrayantes sur le marché en ce moment.

Augmentation dramatique

Daragh Cassidy, responsable des communications avec le site de comparaison de prix bonkers.ie, a fait quelques calculs sur les chiffres.

Il a calculé qu’un détenteur d’hypothèque tracker avec 200 000 € restants sur son prêt, en tenant compte des trois augmentations distinctes de la Banque centrale européenne depuis juillet, paierait désormais environ 220 € de plus par mois qu’en juin dernier.

Cela revient à 2 600 € par an en plus de ce que le créancier hypothécaire payait en 2021, par exemple.

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Cependant, les banques ont cessé d’offrir des trackers en 2008, ce qui signifie que le dernier de ces produits émis a maintenant au moins 14 ans après la durée du prêt hypothécaire.

Mark Cowan de moneysherpa.com, en utilisant les chiffres de la banque centrale, a déterminé que l’hypothèque tracker moyenne en Irlande est de 132 000 € avec une durée restante moyenne de 15 ans.

Le taux moyen sur les trackers premium est le taux en vigueur de la BCE majoré de 1,15 %.

Cela équivaut à un taux tracker moyen désormais de 3,65% avec une mensualité moyenne de 953€.

Il a déterminé que le meilleur taux fixe du marché – la fixation sur quatre ans – était de 3,17% APRC (Annual Fee Cost Rate – qui calcule le montant total des intérêts à payer sur toute la durée du prêt. Il diffère généralement du taux d’intérêt déclaré).

En passant à ce produit, le titulaire moyen d’un prêt hypothécaire tracker réalisera une économie d’environ 5 580 € sur la durée restante du prêt hypothécaire, calcule-t-il.

« Avec la montée en flèche des taux d’intérêt en février, l’installation maintenant peut non seulement économiser de l’argent, mais également protéger les titulaires de prêts hypothécaires contre les augmentations futures », a déclaré Cowan.

« Malgré cela, les clients de la piste, en particulier ceux qui paient une marge de 1% ou moins, peuvent être rassurés par le fait que leurs tarifs sont encore relativement compétitifs », a-t-il ajouté.

Réparer ou ne pas réparer ?

C’est là que réside le dilemme des propriétaires de dispositifs de repérage. Il y a environ 244 000 hypothèques de suivi toujours en service par les propriétaires, mais elles ne sont pas toutes créées égales !

Certains offrent des spreads inférieurs à la moyenne, ce qui signifie que certains sont encore très bon marché dans le contexte d’un marché plus large.

AIB a introduit une marge aussi faible que 0,45% en 2007, selon Brendan Burgess, fondateur du site d’informations financières, askaboutmoney.com, ce qui équivaut à un taux de 3% de moins qu’aujourd’hui pour quiconque a la chance d’obtenir et de conserver ce maximum. Marge faible – bien que rare.

Cependant, si le prix sous-jacent passe à 3 ou 3,5 %, même le tracker de transaction le plus bas commence à sembler moins attrayant et les prix fixes sont susceptibles d’augmenter également à ce stade.

« Il n’y a pas si longtemps, il était possible d’obtenir un taux forfaitaire de seulement 1,90 %, mais avec des mises en garde », a noté Darrag Cassidy.

Il a averti qu’à cette époque l’année prochaine, le taux le moins cher dépassera probablement 4%.

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En d’autres termes, la trajectoire future possible des taux forfaitaires devrait également être prise en compte dans les calculs et ils pourraient s’aligner sur une autre hausse prochainement.

Joy Sheehan, responsable du crédit chez Online Brokers, MyMortgages.ie, et auteur, a déclaré : « Malgré le ralentissement de l’inflation, il semble que nous allons assister à une augmentation des taux de 2 à 3 cette année, de sorte que les clients des trackers seront confrontés une augmentation des prêts hypothécaires pour un certain temps encore.

« Ce sera probablement la décision financière la plus importante que vous prendrez en 2023, alors réfléchissez à vos options et comprenez où vous en êtes en termes de coûts et d’économies potentielles », a-t-il déclaré, ajoutant que les propriétaires devraient demander conseil à un courtier avant de prendre de telles mesures. .

d’autre part…

Il est donc certain que les taux devraient se diriger vers le nord dans les mois à venir, mais au-delà, il y a peu de certitude.

Les analystes s’attendent à ce que le principal taux d’emprunt de la BCE se rapproche de 3 % d’ici l’été, ce qui les rapproche de ce qui serait considéré comme un environnement de taux d’intérêt « normal ».

Cependant, la récession imminente dans la majeure partie de l’économie mondiale – qui pourrait toucher la zone euro à un moment donné – pourrait encore être entre les mains de la Banque centrale européenne.

Si le ralentissement s’avère plus enraciné que prévu – et que l’inflation revient sous le taux cible de 2 % de la BCE – la banque pourrait-elle être contrainte de faire marche arrière et de baisser à nouveau ses taux ?

« La BCE n’a pas eu peur d’agir en cas de besoin et le fait maintenant », note le conseiller financier Padric Caisin.

Cette action l’a fait évoluer dans des directions différentes, en fonction de l’environnement économique de l’époque.

Il a ajouté : « En regardant en arrière pour un exemple d’action décisive, le taux de base de la BCE était à 4,25 % en juillet 2008, mais de septembre 2008 à mai 2009, il est tombé de 4,25 % à 1 %.

Si elle doit reculer face à un ralentissement ou à une inflation très modérée, la BCE le fera.

Si cela se produit, après avoir donné son traceur, le propriétaire ne sera probablement pas en mesure de le recevoir à nouveau.

« Beaucoup, sinon tous – à quelques exceptions près – n’autoriseront pas le retour du tracker, donc si je vous répare, vous perdez votre tracker », a expliqué M. Kisan.

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Trevor Grant, président de l’Irish Mortgage Advisers Association, a fait écho à ce sentiment.

« La décision d’abandonner le suivi des taux n’est pas une décision à prendre à la légère », a-t-il déclaré.

« Il est essentiel que tous les clients de taux de suivi examinent leurs conditions existantes et bénéficient des conseils basés sur le marché de leur courtier en hypothèques. Un courtier peut les aider à comprendre leurs options de taux d’intérêt et les implications potentielles de l’abandon d’un prêt hypothécaire de suivi pour leurs taux. – pour la majorité – cela signifiera que ce ne sera pas le cas. Ils ont la possibilité de revenir à leur rythme de suivi à l’avenir.

solde

Brendan Burgess signale qu’en règle générale, si le taux de suivi est aussi élevé que le taux de base de la BCE plus 1,75 % ou plus, le produit a peu de valeur et le titulaire de l’hypothèque doit absolument le corriger.

Si la marge de suivi est aussi faible que 0,5 %, cela ne résoudra probablement pas le problème.

D’autres éléments, tels que la durée restante du prêt hypothécaire, doivent également être pris en compte dans les calculs.

Dans le cas d’une réparation, il est conseillé au client de s’assurer qu’elle est suffisamment longue pour soit mener à bien l’hypothèque, soit qu’il ne reste que quelques années restantes.

« Il ne sert à rien de renoncer à un tracker bon marché pour le réparer pendant deux ans, car vous serez alors confronté à des taux en vigueur plus élevés à la fin des deux années », a noté Brendan Burgess.

Padraic Kissane adopte un point de vue similaire, mais avec un seuil légèrement modifié pour abandonner le tracker.

« Si la durée restante est de 15 ans ou plus et que votre marge est de BCE plus 1,25 % ou moins, je m’en tiendrai au tracker malgré l’attrait des taux fixes actuels. Je ne pense pas que rendre le contrôle du taux à la banque après la période spécifiée a du sens.

Kisan a déclaré qu’une approche « taille unique » ne peut pas être adoptée car il y a tellement de variables impliquées en fonction des circonstances d’un individu.

Il a conclu: « Il est crucial de demander des conseils appropriés pour savoir s’il convient ou non de fixer le prix de ce qui est le mieux pour vous et votre famille, compte tenu de tous les aspects pertinents de la question. »