février 3, 2023

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Son fils perdra l’allègement fiscal du logement familial en héritant d’un appartement en même temps – The Irish Times

Ma femme et moi sommes à la fin des années 70 et avons deux propriétés – la maison familiale et un appartement. La valeur totale du bien est estimée à 1,5 million d’euros.

Notre testament précise que les deux successions passeront au mari survivant et à son décès à notre fils unique.

Notre fils possède un appartement actuellement loué et en cours de vente. Il n’est pas marié et envisage de réintégrer la maison familiale.

Au décès de ses deux parents, il héritera des deux propriétés. A supposer qu’il remplisse toutes les conditions de l’aide au logement, le fait qu’il hérite de l’appartement l’empêche-t-il d’en bénéficier ?

Serait-il également en mesure d’utiliser l’exonération standard (actuellement de 335 000 €) pour compenser toute taxe due sur l’appartement ?

Monsieur JM

L’exonération de la propriété familiale est probablement, ou susceptible d’être, l’exonération des droits de succession la plus avantageuse pour la plupart des gens. Mais ça ne convient pas à tout le monde, et comme je pense que le diable est dans les détails.

Et comme toutes ces choses, les détails peuvent être délicats – à tel point que les commissaires aux impôts eux-mêmes travaillent depuis des années sur ce qui s’avère être une mauvaise compréhension de la législation.

Il y a quatre éléments principaux de l’exemption de logement, qui sont énoncés à l’article 86 de la loi de 2003 sur l’impôt uniforme sur la possession de capital.

Premièrement, la succession doit être la résidence unique ou principale de la personne qui décède et le bien est transféré au bénéficiaire. Par conséquent, il ne s’appliquera qu’à la maison familiale principale et non à un immeuble de placement.

Deuxièmement, la personne ayant droit à la prestation doit avoir vécu dans la propriété pendant trois ans avant d’hériter. Lorsque le bien n’a été acquis qu’au cours de cette période de trois ans — par exemple si le donateur, la personne qui laisse le bien, a échangé une maison plus petite au cours des trois années précédant son décès — la condition de résidence est que le bénéficiaire habite dans le deux. propriété pendant trois des quatre années précédant l’héritage.

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Troisièmement, le bénéficiaire ne peut être propriétaire d’aucun autre bien – ou d’un intérêt dans tout autre bien – au moment où il hérite. C’est l’enjeu crucial de votre question et nous y reviendrons. Cependant, il n’exclut pas une personne qui peut avoir été propriétaire d’un bien au même titre que le cas d’un primo-accédant. Le fait que votre fils possède maintenant un appartement n’est pas pertinent. Ce qui compte, c’est s’il est toujours propriétaire de cet appartement – ou de toute autre propriété – lorsqu’il s’agit d’héritage en vertu d’une exemption de propriété familiale.

Et quatrièmement, le bénéficiaire doit continuer à vivre dans la propriété pendant six ans après avoir hérité ou récupéré l’exemption. Il y a quelques exceptions ici, en particulier si la propriété est vendue et le produit garanti réinvesti entièrement dans une nouvelle maison occupée par le propriétaire, et aussi si le nouveau propriétaire est obligé de déménager par son employeur ou dans des soins de santé à long terme. Il existe également une exonération pour les personnes âgées de plus de 65 ans à la date de la succession.

Le scénario que vous présentez dans votre question présente deux problèmes. Comme indiqué ci-dessus, seule la résidence principale peut faire l’objet d’une exemption de propriété familiale, de sorte que les règles fiscales normales sur la possession de capital s’appliqueront toujours à votre fils héritant de l’appartement que vous possédez.

Plus important encore, le libellé actuel de vos testaments – en supposant qu’ils soient tels que vous l’avez indiqué dans votre demande – signifie que votre fils ne pourra pas du tout bénéficier du confort de la maison en raison de la troisième condition décrite ci-dessus. La seule façon de surmonter cela est que vous et votre conjoint réécriviez vos testaments.

Je suis étonné que cela se soit produit, en supposant que vous ayez clairement indiqué votre intention à votre avocat lorsque les testaments ont été rédigés à l’origine – que vous aviez l’intention de planifier afin que votre fils puisse bénéficier de la demeure de la maison. Les règles ont changé ces dernières années, mais seulement pour les rendre plus libérales, donc si l’intention des testaments n’est pas conforme aux règles existantes, il n’y a aucun moyen pour eux de répondre aux exigences légales en vertu des anciennes règles.

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Vous devrez obtenir des conseils juridiques spécifiques d’une personne spécialisée dans le domaine de l’article 86 sur la façon de rédiger tout nouveau testament afin qu’il réponde à votre intention, car cela peut être quelque peu compliqué par le fait que votre fils est le seul héritier de vous de l’ensemble de la succession.

Le problème est, si je comprends bien, que chacun de vos testaments laisse spécifiquement ces deux choses – la maison familiale et l’appartement – à votre fils en tant que legs. Selon le fonctionnement du droit des successions, cela signifie qu’il hérite des deux biens en même temps. La raison de l’inquiétude est que cela signifierait que cela entrerait en conflit avec l’exigence selon laquelle toute personne cherchant à bénéficier d’une aide à domicile ne pourrait pas posséder d’autre propriété ou partager une autre propriété.

Le libellé de l’article 86(3)(b) de la loi prévoit que la personne éligible « n’a pas, à la date de la donation ou à la date de l’héritage, un droit bénéficiaire à un autre logement ou à un intérêt dans un autre logement .” En héritant de l’appartement avec la maison familiale, votre fils n’aura plus droit à l’exonération foncière et devra payer des droits de succession sur l’ensemble du domaine.

Cependant, tout n’est pas perdu. Le fisc a toujours interprété très largement la question de l’héritage de plusieurs propriétés. Toute deuxième propriété ou autre propriété dont vous avez hérité à tout moment par le biais d’un annulera votre demande d’allocation de logement. Mais une décision du Comité des recours fiscaux en 2017 a défini l’article 86 plus précisément et son interprétation a été confirmée par la Cour suprême en 2018.

L’effet de la décision était que toute propriété héritée dans les restes de la succession n’invaliderait plus l’exemption d’habitation sur le legs spécifique de la maison familiale. L’idée est que les testaments sont hérités immédiatement mais que le reste n’est excrété que plus tard dans le processus.

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Le moyen de contourner cela semble être de laisser spécifiquement la maison familiale à votre fils dans le testament, sans parler de l’appartement du tout, mais l’inclusion d’une clause résiduelle a pour effet de dire ce que vous voulez faire avec tous les actifs qui ne sont pas spécifiquement mentionné dans le testament. Encore une fois, vous voudrez peut-être demander l’avis d’un expert pour savoir si le statut d’héritier unique de votre fils affecte cela.

En supposant que les testaments réformés lui permettent de profiter de l’avantage de la propriété familiale sur votre maison, il devra payer des droits de succession/taxe sur la possession de capital sur tous les autres actifs dont il hérite, y compris l’appartement. Comme vous le dites, aux seuils actuels, il a droit à une exonération sur les premiers 335 000 € de valeur patrimoniale qu’il reçoit de ses parents. La taxe sur tout ce qui dépasse cela est de 33 pour cent.

Une dernière chose à garder à l’esprit cependant. Le montant de 335 000 € est un plafond viager et s’applique non seulement aux successions mais aussi aux donations importantes. Ainsi, tout ce qu’il a reçu à l’âge adulte de vous ou de sa mère d’une valeur supérieure à 3 000 € une année impaire réduira le seuil disponible lorsqu’il hérite. Par exemple, s’il obtient l’aide de sa famille pour acheter l’appartement qu’il possède actuellement.

Tout montant inférieur à 3 000 € par an relève de l’exonération des petits dons, et il peut obtenir ce montant de chaque parent, soit 6 000 € entre vous.

Veuillez envoyer vos demandes à Dominic Coyle, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street Dublin 2, ou par e-mail à [email protected]. Cette colonne est un service au lecteur et n’est pas destinée à remplacer les conseils professionnels