Le centre de la capitale est décoré de panneaux « Bureau à louer ». Un déluge de rapports indique que le marché des bureaux est en mode correction. Il existe historiquement un scepticisme et un sentiment de peur compréhensibles à l’égard du secteur immobilier en général. En prenant tout cela ensemble, vous pourriez certainement être pardonné si votre niveau d’anxiété a augmenté ces dernières semaines en lisant des pages professionnelles.

L’agent immobilier commercial HWBC n’est que le dernier acteur du secteur à tirer la sonnette d’alarme, avertissant cette semaine qu’un « mélange » de problèmes a conduit à une augmentation du nombre de bureaux vacants au premier semestre.

Alors, Dublin se dirige-t-elle vers un effondrement de la valeur immobilière à la manière de 2008 ? En pleine crise du logement, sommes-nous condamnés à ridiculiser les immeubles de bureaux fantômes, comme les propriétés fantômes d’une époque révolue, comme les symptômes d’une bulle spéculative qui éclate ?

Quelle différence une année fait. Tout au long de l’année 2022, le tableau présenté au public dans divers rapports de marché du département d’études pour les agents immobiliers commerciaux a été heureux. Post-Covid, des niveaux d’investissement records au premier semestre, associés à une forte augmentation de la demande d’espace, ont conduit à une forte augmentation de la demande en occupation de bureaux, avec des parcs plus récents et de meilleure qualité dans le centre-ville de Dublin représentant un une priorité pour ceux qui cherchent à travailler. locataires.

Les loyers prime sont restés stables et le nombre de bureaux vacants a diminué par rapport aux sommets atteints pendant la pandémie. Même si la demande pour les logements plus anciens et les banlieues s’est quelque peu atténuée, il y avait des raisons de croire que 2023 serait une nouvelle année de forte croissance et de loyers élevés, selon les prévisionnistes. « Même si la demande devrait diminuer au début de l’année prochaine jusqu’à ce que l’inflation ralentisse, la base de demande sous-jacente (…) est restée résiliente et soutiendra les niveaux de demande en 2023 », a déclaré Savills Ireland dans un rapport de décembre. .

Cependant, des ennuis se préparaient. Au cours des trois derniers mois de 2022, le ralentissement technologique mondial a commencé à faire des ravages lorsque certains géants des Silicon Docks comme Meta, Twitter, Stripe et d’autres – également parmi les plus grands employeurs du centre-ville – ont annoncé des suppressions d’emplois. Certains signes étaient apparus avant cela. Comme l’a souligné l’Irish Times en août 2022, la décision de la plateforme de médias sociaux TikTok de se retirer des négociations pour louer 16 443 mètres carrés (177 000 pieds carrés) d’espace dans son projet de bureaux phare dans les Docklands de Dublin était un « présage inquiétant » de ce qui allait arriver. .

[ Una Mullally: It looks like a commercial property crash is looming for Dublin ]

Une baisse des embauches dans les entreprises technologiques et d’autres facteurs, notamment la popularité persistante des modalités de travail à distance, pourraient « entraîner » le marché des bureaux en 2023, a déclaré la banque immobilière irlandaise BNP Paribas en juillet. Dans son rapport de cette semaine, HWBC est devenue la dernière agence à tirer la sonnette d’alarme. Les surfaces de bureaux sont passées de 87 839 m² (945 500 pieds carrés) au premier semestre 2023 à seulement 62 988 m² (678 000 pieds carrés) cette année, tandis que la taille moyenne des transactions est tombée à 696 m² (7 500 pieds carrés). Bien qu’il y ait plus de 46 451 m² (500 000 pieds carrés) d’espace réservé, le total pour l’année complète devrait avoir du mal à atteindre 139 354 m² (1,5 million de pieds carrés), contre 215 302 m² (2,32 millions de pieds carrés). En 2022 et sur 10 ans, en moyenne 238 732 mètres carrés (2,57 millions de pieds carrés).

Les taux d’inoccupation ont atteint 14,4 pour cent et pourraient atteindre 17 pour cent cette année, selon certaines estimations. En termes simples, il existe une offre excédentaire d’espaces de bureaux par rapport aux besoins actuels des employeurs dans le centre-ville de Dublin, une situation qui est susceptible de s’aggraver à mesure que davantage de logements en cours de développement seront livrés sur le marché cette année.

Tout cela semble très familier. Mais la situation actuelle ne ressemble guère à celle de 2008 et, du moins pour certains experts, elle pourrait être relativement éphémère.

« Je ne suis pas connu pour être un optimiste », déclare John McCartney, directeur de recherche chez BNP Paribas Real Estate Ireland. « À cet égard, je suis en fait assez optimiste. »

Alors pourquoi ces perspectives positives ? Il y a deux bonnes raisons, selon McCartney : l’offre et la demande.

Du côté de l’offre, le « backlog » – l’excédent relatif de l’offre d’espace par rapport à la demande des employeurs – est certainement limité, certainement par rapport à l’effondrement. « Sur un marché d’environ 4,5 millions de mètres carrés, il y a probablement 400 000 mètres carrés, soit environ, ce qui est au-delà de ce qui est normal pour le marché », explique-t-il. « Comparez cela à ce que vous avez vu en 2008, lorsque vous avez examiné la chaîne d’approvisionnement, il y avait entre 600 000 mètres carrés et 2,5 millions de mètres carrés de stocks en cours et l’économie s’est effondrée, faisant grimper le taux d’inoccupation jusqu’à 24 pour cent. »

L’autre facteur majeur du côté de l’offre est qu’après l’année prochaine, le pipeline de développement de nouveaux parcs de bureaux qui seront mis en service sera très faible et atteindra son apogée plus tard cette année. « Cela reflète vraiment les conditions bancaires », déclare McCartney. Alors que les taux d’intérêt ont augmenté au cours des 12 derniers mois, les sociétés immobilières – et les entreprises de tous types – ont de plus en plus de mal à obtenir du financement. « Le montant des capitaux disponibles pour développer des bureaux spéculatifs était donc très contrôlé », explique McCartney. « Même si les promoteurs avaient l’instinct de se précipiter et d’avancer dans le développement, l’environnement financier n’était pas là pour soutenir cela. »

[ Remote work and tech slowdown ‘drag’ on Dublin office market ]

Du côté de la demande, il existe deux variables principales, dont l’une est l’avenir du travail à distance.

Le travail hybride est là pour rester, que certains employeurs le veuillent ou non. La seule question semble être de savoir dans quelle mesure, et ici les avis sont partagés. Les chiffres d’Eurostat et du BNP suggèrent que l’Irlande a connu la plus grande poussée vers des modalités de travail à distance dans l’UE entre 2019 et 2022. Alors que les Pays-Bas comptent la plus forte proportion de travailleurs déclarant travailler habituellement à domicile, le nombre de travailleurs irlandais déclarant la même chose a bondi de 18 points de pourcentage pour atteindre 25 pour cent entre 2019 et l’année dernière. Diverses enquêtes ont indiqué une forte préférence parmi les employés de bureau irlandais pour conserver certains éléments des accords conclus avec leurs employeurs pendant la pandémie.

Mais même si les jours de déplacement pour se rendre au bureau cinq jours par semaine, qu’il pleuve, qu’il pleuve ou qu’il fasse beau, ont probablement disparu, tout comme le télécopieur de bureau, il y a des raisons de croire que les employés de bureau passeront plus de temps dans leur bureau qu’aujourd’hui. . D’une part, les grands employeurs du monde entier sont de plus en plus frustrés par la baisse de fréquentation et intensifient leurs tentatives pour revenir à ce qui était considéré comme normal. Dans le monde de la technologie, des entreprises comme Salesforce proposent une sorte de carotte, en promettant de donner quotidiennement 10 dollars à une œuvre caritative au nom de tout employé qui vient au bureau, a rapporté le New York Times en juin. D’autres entreprises, comme Meta, la société mère de Facebook, qui aurait déclaré aux travailleurs qu’ils pourraient être licenciés s’ils ne satisfaisaient pas aux exigences minimales d’assiduité, proposent le bâton.

Désireux de? peut être. Retour de flamme ? Très probablement, selon une étude d’EY, qui montre une corrélation directe entre les retours forcés dans les bureaux aux États-Unis et une baisse de productivité. Mais dans de nombreux lieux de travail en entreprise, les employeurs rendent plus difficile le fait de dire non. Il y aura sans aucun doute des négociations entre patrons et travailleurs sur les arrangements futurs. Mais il n’est pas déraisonnable d’imaginer un monde dans lequel les employés qui travaillent actuellement un ou deux jours par semaine au bureau se retrouveront dans un avenir proche à passer plus de temps sur leur lieu de travail.

L’autre facteur de demande, et non négligeable, est l’économie irlandaise dans son ensemble. Dans les années 1990, les bureaux de Dublin et d’autres villes sont passés du modèle cellulaire – où chacun disposait de son propre bureau fermé ou même d’un bureau séparé – à un modèle plus ouvert.

« Si vous pouvez le croire, il y a eu toute une controverse à ce sujet », dit McCartney. « À cette époque, dans les années 1970, 1980 et au début des années 1990, le ratio de surface de bureau par employé était probablement d’environ 13 mètres carrés par personne. Lorsque nous avons commencé à opter pour des bureaux ouverts, le ratio a diminué, car lorsque vous ne le faites pas, Il faut construire autant de murs, on peut accueillir plus de personnes dans le même espace de bureau, et cela revient à 10 mètres carrés, ce qui a été assez fiable au cours des 20, 25 dernières années.

Le débat était de savoir si ce nouveau développement réduirait la demande dans les bureaux, « et ce fut le cas, toutes choses étant égales par ailleurs », dit-il. « Mais tout le monde n’a pas compris le point le plus important, à savoir que l’économie irlandaise est devenue une machine à créer de l’emploi et que la croissance de l’emploi a complètement éclipsé tout impact négatif dû à un espace limité. »

Avance rapide jusqu’en 2023, et la machine irlandaise à l’emploi produit à nouveau des marchandises. Naturellement, plus de fonctions signifient plus d’espace pour les entreprises. L’économie – telle que mesurée par le produit intérieur brut – devrait croître à nouveau cette année et l’année prochaine, malgré les vents contraires mondiaux, mais à un rythme plus lent que prévu. Dans son dernier commentaire économique trimestriel, l’Institut de recherche économique et sociale (ESRI) a réduit ses prévisions de croissance globale dans un contexte de fort déclin du secteur pharmaceutique mondial, affectant les exportations des grandes sociétés multinationales disposant d’une base d’opérations.

[ Kenneth Rouse of BNP Paribas: Something has to give to kickstart stalled Dublin office market ]

Mais le PIB irlandais, comme les commentateurs internationaux nous l’ont rappelé à plusieurs reprises, est le récit le moins fiable sur l’économie. La mesure la plus pertinente de la santé de l’économie nationale est la demande intérieure ajustée (MDD), une mesure qui tente d’exclure l’effet de distorsion des grandes entreprises étrangères réservant leurs bénéfices en Irlande. Selon cette mesure, l’économie locale continue de croître « fortement », a déclaré ESRI en juin, et devrait croître de 3,5 % cette année et de 4 % en 2024. Ainsi, nous sommes désormais « loin du » plein emploi, a-t-il déclaré. Conseil consultatif financier cette semaine, la pénurie de main-d’œuvre se propageant dans un certain nombre de secteurs clés.

Ces chiffres masquent certainement toutes sortes de problèmes au sein de l’économie, notamment l’aggravation des inégalités, la privation matérielle et l’érosion des revenus des personnes les plus pauvres de la société irlandaise, comme l’ESRI l’a souligné dans un rapport brutal cette semaine. Mais les perspectives générales suggèrent que l’économie irlandaise reste prête à se développer et continuera à créer des emplois l’année prochaine, sauf choc mondial majeur – ce qui n’est certainement pas hors de question dans le contexte actuel.

Combinez ces facteurs – un ralentissement du pipeline de nouveaux bureaux et une demande relativement soutenue – et il semble certainement y avoir une base solide sur le marché de Dublin, dit McCartney, et les bureaux de premier ordre du centre-ville ne resteront pas vacants longtemps. « C’est pourquoi je pense que nous avons cette situation quelque peu bénigne. »

Certains grands employeurs adoptent déjà une vision du marché à plus long terme. Suite à la pandémie, les géants des services professionnels EY et KPMG recherchent de nouveaux bureaux dans la capitale pour abriter leurs armées de consultants et de comptables. EY, qui emploie 4 500 personnes en Irlande, est en phase d’expansion depuis peu et a déclaré en avril qu’elle était « en bonne voie » pour pourvoir les 900 nouveaux emplois annoncés en novembre dernier, dans le but de porter son effectif à 5 100 salariés. C’est ce qui semble avoir motivé la décision d’EY avant l’expiration des baux de la rue Harcourt en 2027. Pendant ce temps, Hibernia Real Estate Group travaille à la livraison d’un nouveau complexe de bureaux pour KPMG, qui abritera plus de 3 000 de ses employés à partir de 2026. Les chiffres de l’industrie considèrent ces deux mesures comme un puissant vote de confiance dans les perspectives à long terme de Dublin.

Mais quelque chose doit céder tant que le déséquilibre entre l’offre et la demande persiste. Les loyers, quelle que soit la façon dont on les répartit, doivent baisser pour absorber l’inventaire actuel. Même si les loyers des propriétés plus anciennes ont été mis sous pression ces derniers mois, les propriétaires ont mis du temps à réduire les prix des nouveaux bâtiments répondant à de meilleures normes environnementales et sanitaires. McCartney dit que cela va définitivement changer. « C’est juste un cycle », dit-il. « Ils vont et viennent et certaines personnes perdent de l’argent et d’autres perdent leur emploi, mais il n’y aura pas de cycle brutal. »