Economy
Le moment est-il venu de renoncer à une hypothèque en spirale? – Le Times irlandais
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J’utilise le tracker de taux depuis 2005 et c’est la première fois que le taux monte à 4,9 %. Il semble qu’il soit préférable d’aller de l’avant et de fixer le prix pour les prochaines années. C’est un bond consécutif d’environ 500 euros au cours des derniers mois. Des conseils à ce sujet car j’ai tellement hâte de savoir où cela va?
Mme N.A.
L’année dernière a été difficile pour les titulaires de prêts hypothécaires, notamment parce qu’ils ont connu une si longue période de stabilité et des taux d’intérêt historiquement bas.
La hausse continue des taux d’intérêt au cours des 15 derniers mois – neuf hausses en seulement 13 mois et la plus offensive à ce jour par la Banque centrale européenne (BCE) – a choqué près d’un quart de million de ménages qui utilisent le tracker de taux. Le pari actuel est qu’il y aura au moins une hausse des prix cette année, peut-être dès le mois prochain.
Cela souligne la nécessité pour les consommateurs de rester attentifs à ce qui se passe dans les domaines qui comptent le plus pour eux, en particulier lorsque leurs finances personnelles signifient qu’ils seront confrontés à des mouvements fortement défavorables dans des domaines tels que les taux d’intérêt.
En 2005, lorsque vous avez contracté votre hypothèque, le taux de la BCE que vous avez suivi était de 2 %, jusqu’en décembre où il est passé à 2,25 %.
[ Cars, holidays and solar panels drive personal borrowing to record highs ]
Je soupçonne que vous avez atteint le prix que vous payez maintenant en 2007, lorsque la crise bancaire s’est effondrée, mais seulement pendant un an. Plus récemment, le taux d’intérêt de la Banque centrale européenne était égal ou inférieur à 1% pendant une décennie de 2012 à septembre de l’année dernière – et pendant la moitié de cette période, il était à zéro.
Pour quelqu’un comme vous, avec une marge de suivi de seulement 0,9%, cela signifiait une période de remboursement prolongée que vous n’aviez probablement pas envisagée lorsque vous avez contracté votre prêt.
Cependant, de nombreux signes indiquaient que les taux d’intérêt étaient en hausse avant même juillet dernier. La Banque centrale européenne a été à la traîne lorsqu’il s’agit de commencer à augmenter les taux d’intérêt dans le but de maîtriser l’inflation. La plupart des autres grandes banques centrales les ont devancés. De nombreux analystes du marché conseillaient aux gens de considérer leurs options à un moment où il y avait des prix fixes attrayants à long terme sur le marché.
« Malheureusement, pas assez d’emprunteurs ont profité des excellents taux fixes à long terme disponibles sur le marché il y a un an, dont beaucoup ont depuis été retirés par les prêteurs », a récemment déclaré Rachel McGovern, directrice des services financiers chez Brokers Ireland.
Cela s’enflamme ? Très probablement pas.
Oui, il y avait des taux fixes plus bas disponibles au premier semestre de l’année dernière et beaucoup d’encouragements de la part des courtiers pour les sécuriser. Beaucoup de gens l’ont fait. Presque toutes les activités hypothécaires au cours des neuf premiers mois de l’année dernière étaient à taux fixes et il y a eu un boom du changement de prêt hypothécaire alors que les gens se déplaçaient pour se donner une certaine sécurité quant à la stabilité des paiements futurs.
Mais bon nombre de ces correctifs sont de courte durée et peuvent exposer les gens à des taux beaucoup plus élevés lorsqu’ils expirent. Et bien sûr, il n’y a pas de retour au tracker même s’il redevient une meilleure valeur.
Le fait que les taux d’intérêt aient été si bas à l’approche du cycle dramatique de hausses de taux de la BCE montre à quel point les banques qui fixent les taux comprennent peu jusqu’où les taux de la BCE peuvent aller. Les prêteurs n’ont pas l’habitude d’offrir leurs prêts à des taux qui seront inférieurs au taux du marché au cours d’une solution – et certains taux ont été offerts sur des périodes de 15 ans ou plus.
L’opinion actuelle du marché est qu’il y aura au moins un rallye de la BCE cette année. Il peut s’agir ou non du sommet du cycle, en fonction des progrès réalisés dans la réduction de l’inflation
Bien sûr, le marché irlandais est quelque peu déformé car une grande partie du financement hypothécaire bancaire provient des épargnants – et non du marché libre. Cela signifie que lorsque les banques sont à court – comme elles semblent l’avoir été en raison du rythme des hausses de taux ici – elles peuvent s’en sortir simplement en refusant de faire bénéficier ces déposants des hausses de taux de la BCE. Les emprunteurs individuels n’ont pas le même luxe.
Mais que se passe-t-il maintenant ? Vous devez tenir compte de deux choses – l’abordabilité actuelle des taux d’intérêt et la direction probable des taux.
L’abordabilité est un appel simple. Si les taux actuels vous créent des problèmes financiers, alors vous devriez certainement regarder les taux fixes offerts, notamment parce qu’après 18 ans dans une hypothèque, le solde de votre prêt en pourcentage de la valeur supposée élevée de votre maison signifie que tout ira bien. Éligible aux tarifs les plus attractifs proposés.
Mais à quel point sont-ils attractifs ?
En supposant que votre prêt vaut actuellement moins de 50 %, le meilleur taux actuellement disponible est le taux variable EBS de 3,3 %. Cependant, les taux variables peuvent changer à tout moment, de sorte qu’ils ne vous offrent pas plus de sécurité sur les montants de paiement qu’un tracker n’offre actuellement. En outre, les banques ont été lentes jusqu’à présent à relever les taux variables, probablement en partie parce qu’elles constituent désormais un créneau du marché, mais elles le feront probablement à mesure que le cycle actuel des taux d’intérêt arrivera à maturité.
Pour les taux fixes, les meilleures options pour les shifters semblent actuellement être un Fix Avant de trois ans à 3,6 % pour un prêt inférieur à 60 % et Haven (qui fait partie d’AIB), qui offre 3,65 % si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire de deux ans. Réparer Quatre ans avec une maison éconergétique. L’un ou l’autre vous fera économiser de l’argent pour votre tracker actuel pour le moment.
Qu’ils le fassent ou non à long terme dépend vraiment de l’orientation future des taux d’intérêt. Comme je l’ai dit, l’opinion actuelle sur le marché est qu’il y aura au moins un autre rallye de la BCE cette année. Cela peut ou non être le sommet du cycle, en fonction des progrès réalisés dans la réduction de l’inflation. L’inflation est maintenant en baisse, mais lentement. Encore loin de l’objectif de la BCE.
Cela signifie que même si les taux ne dépassent pas 4,5 % (laissant votre tracker à 5,4 %), il est peu probable qu’ils baissent pendant un certain temps, peut-être jusqu’en 2025.
Mais lorsque la BCE commencera à chuter, les taux directeurs chuteront. Si vous vous éloignez du tracker maintenant, vous n’en bénéficierez pas et devrez voir quel forfait vous est proposé dans trois ou quatre ans lorsque le forfait auquel vous avez souscrit jusqu’à présent expirera.
Cela vaut-il donc la peine de renoncer à votre tracker ? Il n’y a pas de réponse « taille unique ». Cela dépend du montant que vous devez, du taux d’intérêt que vous payez actuellement, des autres taux disponibles au moment où vous envisagez le problème, de la durée restante du prêt et de l’orientation future des taux d’intérêt.
Pour donner un indice, en supposant que votre prêt hypothécaire en cours est de 150 000 € et qu’il vous reste 12 ans sur le prêt, vous paieriez 47 500 € d’intérêts hypothécaires individuels sur la durée restante du prêt si les taux de suivi restent à leur niveau actuel, ou 52 723 € s’ils augmentent encore d’un quart de point comme prévu et qu’ils y restent.
Bien sûr, cela est hautement improbable : les taux d’intérêt baisseront même si nous ne pouvons pas nous attendre à revenir au taux zéro de la BCE, ce qui réduira votre facture d’intérêts potentielle à 40 000 €, voire moins, sur la durée de vie de votre prêt.
D’autre part, la réparation Avant de 10 ans leader du marché à 3,95 %, qui est actuellement disponible, vous coûtera environ 38 000 € d’intérêts. Si vous aviez le meilleur taux actuel du marché de 3,6 % pendant trois ans et que ce taux continuait d’être disponible pour le reste des périodes fixes jusqu’à ce que votre prêt soit remboursé, votre facture d’intérêts serait d’environ 34 500 €.
Gardez à l’esprit que le changement entraîne des frais juridiques et ses propres frais d’évaluation modestes. Il doit atteindre 1000€ – 2000€.
En fin de compte, les économies potentielles pour vous en déménageant à ce stade tardif du cycle sont moindres. Faut-il déménager ? Vous seul pouvez décider.
Vous pouvez utiliser une série de Calculatrices utiles Sur le site de la Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs pour vous aider à vous décider. Assurez-vous d’utiliser l’onglet Adaptateurs, qui est le plus pertinent pour vous. Il est également conseillé de consulter un conseiller hypothécaire professionnel dans le cadre de toute décision, car un prêt immobilier est généralement le passif financier le plus important pour tout propriétaire.
Veuillez envoyer vos demandes à Dominic Coyle, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street Dublin 2, ou par e-mail à [email protected]. Cette colonne est un service au lecteur et n’est pas destinée à remplacer les conseils professionnels
« Spécialiste de la télévision sans vergogne. Pionnier des zombies inconditionnels. Résolveur de problèmes d’une humilité exaspérante. »
Economy
Un investisseur irlandais conclut un accord de 35 millions d’euros pour acheter le bureau de Meta dans le quartier des Docklands de Dublin
BCP Capital est sur le point d’acheter le Beckett Building sur East Wall Road à Dublin, a appris l’Irish Times.
Bien que l’accord ne soit pas encore finalisé, le gestionnaire immobilier et d’investissement basé en Irlande devrait obtenir la propriété de l’immeuble de bureaux North Docks pour environ 35 millions d’euros, un prix fixé par l’agent Colliers lors de la mise sur le marché de la propriété. au nom des receveurs John Boland et Nicholas O’Dwyer de Grant Thornton en mai dernier.
Le prix de vente attendu représente une réduction de 56 pour cent par rapport au chiffre de 80 millions d’euros annoncé lorsque CBRE a mis le bâtiment en vente pour la première fois en janvier 2023, et une réduction supplémentaire de 65 pour cent par rapport aux 101 millions d’euros payés par la Kookmin Bank, basée en Corée du Sud. ils l’ont acquis auprès du groupe Comer de Luke et Brian Comer en 2018.
C’est la deuxième fois que le bâtiment Beckett fait l’objet d’une vente sous séquestre depuis sa construction par Zoe Developments de feu Liam Carroll en 2007. Après être restée inactive pendant quatre ans après son achèvement, la propriété a été vendue sur les instructions des séquestres travaillant pour Bank of Scotland (Irlande) à Comer Group pour seulement 5 millions d’euros. Comer aurait dépensé 30 millions d’euros supplémentaires pour aménager le bâtiment avant de le louer à Meta, la société mère de Facebook.
Même si Meta a désormais quitté la propriété, le géant des médias sociaux reste responsable de son loyer annuel de 5,75 millions d’euros et de toutes les dépenses jusqu’à l’option de résiliation du bail le 31 juillet 2027. Le loyer actuel équivaut à 29,30 € par pied carré, hors places de parking dans l’immeuble.
Si la propriété est vendue au prix indicatif de 35 millions d’euros, elle offrira à BCP Capital un rendement initial net de 14,9 pour cent et une valeur en capital de seulement 185 euros par pied carré après des frais d’achat standards de 9,96 pour cent.
Le bâtiment Beckett s’étend sur 17 487 m² (188 228 pieds carrés) et est conçu comme des bureaux modernes de catégorie A répartis sur six étages avec des toits-terrasses et de grands balcons enveloppants offrant une vue sur les toits de Dublin. Le bâtiment dispose d’une sélection d’équipements pour les locataires sur place, ainsi que de 400 emplacements pour vélos et de 77 places de stationnement.
Le bâtiment situé sur East Wall Road à Dublin 3 se trouve à 15 minutes à pied de Point Square, de 3Arena, du Convention Center et de la Luas Red Line.
En termes de potentiel, Beckett se trouve sur un terrain désigné comme zone Z14 : zones de développement stratégique et de régénération, qui permet et encourage une gamme d’utilisations, notamment le logement, les logements étudiants, les hôtels, l’emploi et l’activité économique, le tout conformément au Dublin City Development. Plan 2022-28.
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L’aéroport de Dublin avertit les passagers des modifications apportées aux règles de sécurité à partir du dimanche 1er septembre
L’administration de l’aéroport a déclaré que les passagers « doivent être prêts à retirer tous les liquides, aérosols et gels (LAG) de leurs bagages à main avant l’inspection, à condition que tous les liquides, aérosols et gels doivent contenir moins de 100 ml ».
Ces changements font suite aux restrictions temporaires imposées par la Commission européenne et s’appliquent à tous les aéroports de l’Union européenne. On ne sait pas combien de temps ces restrictions resteront en vigueur.
Cela survient alors que le déploiement de nouveaux scanners C3 dans les aéroports de Dublin, Shannon et Western Ireland a entraîné la suppression de la limite de 100 ml de liquide dans de nombreux cas, les passagers étant également autorisés à conserver des ordinateurs portables et des liquides dans leur bagage à main.
Le C3 étant déployé en différentes étapes dans les terminaux 1 et 2 de l’aéroport de Dublin, les changements sont légèrement différents dans chacun d’entre eux.
Arrêt n°1 :
Poste 2 :
Le directeur général de l’aéroport de Dublin, Gary McLean, a déclaré : « Dans le terminal 2, toutes les voies de sécurité opérationnelles sont désormais équipées de nouveaux scanners C3, afin que tous les passagers puissent être sûrs qu’ils utilisent un scanner C3. »
« Cependant, dans le Terminal 1, en raison de l’âge du bâtiment, le processus de lancement prend un peu plus de temps et il n’est donc pas possible de garantir si le passager passera par une voie installée avec des scanners C3 ou une technologie plus ancienne. »
L’aéroport de Dublin a confirmé qu’il était en bonne voie pour achever le déploiement de ses scanners C3 d’ici octobre 2025.
La Commission européenne a annoncé Modifications temporaires des règles Le 31 juillet, il a qualifié ces mesures de « mesure de précaution » et a déclaré que les configurations C3 actuelles « doivent être revues afin d’améliorer leurs performances ».
L’Airports Council International Europe a décrit cette décision comme « efface le principal avantage » des scanners C3 et est susceptible de provoquer « une pression opérationnelle importante » sur les aéroports.
« La sécurité n’est pas négociable et constitue l’une des priorités les plus importantes pour les aéroports européens. Par conséquent, tous les aéroports se conformeront pleinement aux nouvelles restrictions », a déclaré Olivier Jankovic, directeur général du Conseil international des aéroports.
« Cependant, les aéroports qui ont été les premiers à adopter cette nouvelle technologie sont sévèrement pénalisés, tant sur le plan opérationnel que financier. »
« Nous espérons que ces restrictions temporaires ne resteront en place que pendant une courte période et que l’Union européenne sera en mesure de les lever dès que possible », a ajouté McLean.
Les passagers ont également été avertis qu’ils devraient s’attendre à de nouvelles mesures à l’aéroport de Shannon et dans l’ouest de l’Irlande à partir du 1er septembre (l’aéroport de Cork ne dispose pas de scanners C3, ses procédures de sécurité ne changeront donc pas).
À l’aéroport de Shannon, les passagers devront conserver les liquides, gels, lotions et cosmétiques qu’ils transportent dans leur bagage à main dans des contenants ne dépassant pas 100 ml, indique la compagnie.
Cependant, ils ne sont pas obligés de le conserver dans des sacs en plastique ou de le sortir des bagages.
À l’aéroport Ireland West de Knock, les passagers doivent également respecter la limite de 100 ml, conserver les gels et les liquides dans des sacs en plastique transparent et les retirer de leur bagage à main avant de passer le contrôle de sécurité.
Les directives n’affectent pas les appareils électroniques – tels que les ordinateurs portables et les téléphones – dans les deux aéroports.
Des exceptions subsistent pour les biens essentiels de plus de 100 ml tels que les produits pour bébés et les médicaments, qui doivent être placés dans un sac transparent, distinct des sacs LAG.
Vous pouvez trouver Conseils de sécurité depuis l’aéroport de Dublin ici, L’aéroport de Shannon est ici, L’aéroport de Cork est iciet L’Irlande de l’Ouest est ici.
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Les frères Kelleher présentent un projet d’appartements en location à prix réduit à Blackpool
Les promoteurs d’un projet d’appartements de 30 millions d’euros à Blackpool prévoient de commencer les travaux avant la fin de l’année, après avoir conclu un accord avec l’Approved Housing Board (AHB).
Bellmount Developments Ltd, basée à Cork, prévoit de construire 114 appartements sur Redforge Road, l’ancien site de la station-service Millfield.
Le projet soutenu par le gouvernement, qui s’étendra sur quatre à neuf étages, sera un mélange de logements locatifs à bas prix et de logements sociaux, avec une répartition d’environ 50/50. Il comprendra un local commercial au rez-de-chaussée.
Dans le cadre du programme de loyer du gouvernement, les loyers doivent être inférieurs d’au moins 25 % aux valeurs locales du marché libre. L’initiative cible les personnes qui n’ont pas droit à un logement social mais qui ne peuvent pas supporter les coûts du marché. Le premier programme de location de la ville de Cork a ouvert ses portes à Lancaster Gate, sur Western Road il y a deux ans, suite à une collaboration entre O’Callaghan Properties (OCP) et Clwyd Approved Housing Authority.
Le projet de Blackpool comprend également un immeuble résidentiel, qui ne semble pas être le Clwyd Building. Le projet comprendra 79 appartements d’une chambre et 35 appartements de deux chambres.
Les directeurs de Belmont, les frères Seamus et Padraig Kelleher, s’attendent à ce que les travaux de construction soient achevés d’ici la fin de 2025.
L’entrepreneur principal a été désigné et les frères ont déclaré qu’ils espéraient commencer les travaux sur Redforge Road « d’ici fin octobre/début novembre ».
Les Kellerher ont repris le site de la station-service Millfield en 2019 et ont soumis ces dernières années un certain nombre de demandes de planification pour des projets dans la ville de Cork, notamment des propositions ambitieuses de logements étudiants dédiés dans le quartier de Victoria Cross/Dennehys Cross. Bien qu’une autorisation ait été accordée pour deux de leurs trois projets dans les environs, le troisième projet est bloqué dans la procédure d’appel d’An Bord Pleanala depuis novembre 2022.
Les frères ont déclaré que cela avait retardé l’ensemble du projet parce que les trois sites étaient adjacents et que « pour que le développement soit superposé et rentable », il était logique de faire la construction en même temps. Actuellement, ils ont l’autorisation pour un développement de 243 lits sur le site du Kellehers’ Auto Centre à Victoria Cross, ainsi que l’autorisation pour 136 lits dans l’ancien centre de service Kellehers’ Tires à proximité. Le retard concerne le site intermédiaire, l’ancien site du concessionnaire automobile Finbar Galvin entre Victoria Cross et Orchard Road, où les frères attendent depuis 2022 une décision sur les plans de 206 lits d’étudiants.
Si nous ne pouvons pas planifier [for the Galvin site] « Nous irons de l’avant de toute façon, mais il sera plus rentable pour nous d’y aller tous ensemble », a déclaré Padraig.
Bellmount Developments a également un certain nombre de petits projets en préparation, notamment des projets de construction d’environ 18 appartements au 40-41 Pope’s Quay/2 Ferry Lane, dans un complexe de 17 000 pieds carrés allant de trois à six étages.
Le projet comprendra principalement des appartements d’une et deux chambres, ainsi qu’un commerce/café au rez-de-chaussée. À proximité, au 60-61 Shandon St/Farren’s Quay, Bellmount a demandé l’autorisation de construire neuf appartements. Les deux projets sont au stade de « Demande d’informations ». Les frères ont déclaré qu’ils travaillaient avec le conseil municipal de Cork pour garantir que les plans étaient adaptés à la région au sens large. Ils ont décrit leurs demandes de planification comme des demandes « Brown Thomas » à la lumière du montant d’argent dépensé pour elles. Les bâtiments ayant besoin d’être rénovés sont la classe d’actifs sur laquelle ils se concentrent, a déclaré Simos.
Bien que Seamus ait une formation en construction et que Padraig ait étudié la géologie, ils ont tous deux de solides bases en affaires. À une époque, ils exploitaient 12 magasins de pneus, qui ont maintenant été réduits à deux, car ils se sont concentrés sur les opportunités de développement. Ils dirigeaient également une entreprise de recyclage avec Bord na Móna, qui, selon eux, était « la quatrième plus grande entreprise du pays ».
« En même temps, nous accumulions stratégiquement des biens au fur et à mesure, des choses qui avaient très peu de valeur à l’époque, mais nous avions confiance que les choses finiraient par se rétablir, et l’âge était de notre côté », a déclaré Padraig.
Leurs compétences en affaires n’ont pas été oubliées : leurs deux grands-mères étaient des femmes d’affaires célèbres. L’une d’elles était une femme de Mallow nommée Eileen (Ellie) Bolster McAuliffe.
qui est venu à Cork pour suivre une formation de comptable à Skerries dans les années 1950, et qui a ensuite ouvert un magasin de meubles à Bury Street. Ses descendants ont déclaré qu’elle avait autrefois «dirigé» Ballymacmuy House, la maison d’origine de la famille Hennessy. [Cognac] Famille. Leur grand-mère paternelle, Hansie Kelleher, était une femme d’affaires de Blymakera, qui dirigeait un magasin général avec son mari, Paddy Kelleher.
Les frères ont déclaré avoir d’autres projets de développement pour la ville et souhaiteraient participer au développement de la zone portuaire, « le plus grand site industriel abandonné d’Europe ».
« Cork est dans une position unique car elle a l’avantage de voir ce qui s’est passé dans d’autres villes en termes d’urbanisation, et elle peut en tirer des leçons. Nous sommes très optimistes à l’égard des ports », ont-ils déclaré.
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