Michele Bassano possède un atout recherché : un studio au dernier étage qu'elle loue dans un immeuble vieux de près de 200 ans dans le quartier historique du Marais au centre de Paris.
Mais elle envisage désormais de s'en retirer car il est devenu trop difficile de respecter les nouvelles normes françaises très strictes en matière d'efficacité énergétique. « C'est un cauchemar », a déclaré Bassano. « Je pense juste à vendre. »
Les voisins de Bassano dans la copropriété refusent de certifier les quelque 100 000 € nécessaires au remplacement et à l'isolation de la toiture en zinc. L'ajout d'isolation à la façade extérieure en pierre est interdit par les mandats de préservation historique – mais isoler l'intérieur signifie perdre un espace précieux dans l'appartement de 25 mètres carrés et réduire sa valeur de revente.
Partout en France, les propriétaires sont confrontés à des restrictions imminentes sur la location d'appartements et de maisons mal isolés, en vertu de nouvelles règles strictes qui entreront en vigueur progressivement à partir de 2023. Elles visent à inciter les propriétaires à rénover près des deux tiers des 37 millions de logements français d'ici 2050.
Le gouvernement du président Emmanuel Macron affirme que des rénovations à grande échelle sont nécessaires pour lutter contre une importante source d'émissions de gaz à effet de serre : les bâtiments représentent près de la moitié de la consommation d'énergie de la France et un tiers des émissions de carbone, tandis que les deux tiers de ce total proviennent des habitations. Les experts estiment que l'intervention de son gouvernement est unique en Europe.
Les nouvelles règles posent un problème particulier pour les immeubles d'habitation et les maisons historiques comme dans de nombreuses villes de Paris, ainsi que pour les villages pittoresques de la Provence à l'Alsace. Les maisons de la région du Marais sont vouées à rester dans la moitié inférieure du système de notation énergétique du gouvernement, même avec des rénovations, disent les experts.
Les critiques mettent déjà en garde contre des conséquences inattendues : ils affirment que cette politique pourrait aggraver la crise du logement en France et pourrait même déclencher des troubles sociaux avec des taux d'inflation élevés affectant également les familles.
Jean-Claude Bassien, vice-président exécutif du groupe immobilier Nexity, estime que l'approche du gouvernement est la bonne, mais le calendrier est « irréaliste et ridicule ».
« Nous aurons besoin de plus de temps si nous voulons bien faire les choses et éviter une répétition de ce qui s'est passé. Gilets jaunesIl a ajouté, faisant référence aux manifestations, du nom des gilets jaunes portés par les manifestants, qui ont secoué la France en 2018 contre un projet de taxe carbone sur l'essence.
Pour encourager les rénovations, les propriétaires sont tenus de faire évaluer leurs propriétés en termes d'efficacité énergétique, de A (la meilleure) à G (la pire), avant de pouvoir les vendre ou les louer. La réglementation constitue une carotte et un bâton : les maisons mal isolées seront progressivement éliminées du marché locatif au cours de la prochaine décennie, mais des fonds publics sont disponibles pour aider à financer l'isolation, l'installation de nouvelles fenêtres ou l'amélioration du chauffage.
Les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent plus augmenter leurs loyers et, depuis cette année, les pires propriétés classées G ne peuvent plus être louées à de nouveaux locataires.
D’ici 2028, 5,2 millions de logements F et G, soit 17 % du total des logements, ne seront pas éligibles à la location. D’ici 2034, toutes les propriétés classées E et D, soit plus de la moitié des logements, seront supprimées.
Même certains dans le camp de Macron craignent que cette approche soit trop stricte. Le ministre des Finances, Bruno Le Maire, a laissé entendre qu'il était favorable à un assouplissement des règles, mais il a ensuite été contraint de faire marche arrière.
Alors que les pays européens tentent toute une série de politiques visant à décarboner et à accroître l’efficacité énergétique des logements, aucun n’a essayé ce que fait la France, a déclaré Boris Corned, expert politique à l’OCDE.
Il a déclaré : « Tout le monde regarde le modèle français, pour voir comment les choses vont évoluer ». « C'est une bonne idée sur le papier même s'il est un peu tôt pour juger des résultats. »
En Allemagne, le gouvernement a adopté une approche différente, notamment en interdisant les chaudières à gaz – une mesure politiquement controversée – et en imposant une taxe sur le dioxyde de carbone sur le chauffage domestique. La Belgique et l'Autriche ont modifié leur réglementation pour faciliter la rénovation des immeubles résidentiels multipropriétaires.
La France s'est engagée à augmenter son soutien à la rénovation domiciliaire à près de 5 milliards d'euros contre 3,4 milliards d'euros l'année dernière. Mais un rapport du Sénat dirigé par le Parti Vert indique que des fonds supplémentaires sont nécessaires – une estimation rapproche les besoins de 25 milliards d’euros par an.
Accéder aux liquidités disponibles n’est pas toujours facile, nécessitant un long processus de demande et des règles complexes. Gilles Lambert a demandé près de 10 000 euros de subventions pour rénover un immeuble des années 1980 dont il est propriétaire et abritant quatre appartements en location dans une banlieue verdoyante de Paris.
« Postuler sa candidature a été un parcours du combattant compliqué », a déclaré l'homme de 62 ans. Entre-temps, deux de ses appartements ont été interdits d'accès au marché.
Les agents immobiliers et les sociétés de gestion immobilière ont averti que les règles pourraient aggraver la pénurie de logements dans des villes comme Marseille, Bordeaux et Lyon en réduisant le parc de logements à louer.
Edouard Philippe, ancien Premier ministre de Macron et aujourd'hui maire du Havre, a déclaré que l'exclusion des logements mal notés « réduirait automatiquement les options de location pour les personnes à faibles revenus ».
Une autre préoccupation est que les règles de contrôle des loyers dans les grandes villes rendront difficile aux propriétaires d'obtenir un retour acceptable sur leurs rénovations.
A Paris, la rénovation est devenue un point chaud au sein des immeubles en copropriété, dits copropriétés possession commune, Parce que les projets coûteux nécessitent l’approbation de la majorité, tandis que l’obtention de prêts nécessite un vote unanime.
Lore Gallard avait fait pression sur ses voisins d'un immeuble de 10 logements des années 1920 pour qu'ils embauchent un expert pour planifier les rénovations nécessaires, mais avec peu de succès.
« Je pense qu'ils refusent de le faire parce qu'ils ne veulent pas savoir et ont peur des coûts à venir », a déclaré l'architecte de 34 ans.
Certains propriétaires de maisons notées F ou G tentent simplement de vendre. Selon le site immobilier Se Loger, près de 20 % des logements à vendre au premier semestre 2023 étaient mal isolés, soit le double du niveau de 2021.
Rien ne garantit que les acheteurs renouvelleront, estime Thomas Lefebvre, data scientist chez Se Loger. « Si nous retirons les logements du marché locatif sans encourager les rénovations, ce n'est pas vraiment une victoire pour l'environnement », a-t-il déclaré.
Jacques Baudrier, adjoint à la maire de Paris chargé du bâtiment, refuse de désespérer. La ville a dépensé environ 2,5 milliards d'euros sur 10 ans pour rénover les bâtiments publics et les écoles, et prévoit de moderniser tous les logements sociaux d'ici 2050.
« Nous avons fait beaucoup de progrès dans le secteur public, mais sur le marché du logement privé, les choses avancent très lentement », a-t-il déclaré.
La ville organise des ateliers mensuels dans les mairies pour informer la population sur les subventions et prodiguer des conseils. Lors d'un événement en juin, environ 600 personnes sont venues partager des conseils sur l'isolation, les rideaux et les systèmes de chauffage et de climatisation.
« Au début, les gens étaient vraiment inquiets, mais maintenant ils commencent à l'accepter », a déclaré Beaudrier.
