Economy
Rester sur la bonne voie ou réparer maintenant ? Le dilemme du suivi hypothécaire
La Banque centrale européenne – comme ses homologues du monde entier – a poussé les taux d’intérêt plus haut à un rythme alarmant dans un contexte d’inflation galopante.
L’été dernier, le taux d’emprunt de base était à zéro et les institutions financières ont été chargées de déposer de l’argent à la Banque centrale européenne.
Aujourd’hui, le taux d’emprunt est de 2,5 % et le taux de dépôt est de 2 % et il y a des spéculations sur des hausses de taux d’intérêt à l’avenir.
Alors que les grandes banques ont été relativement lentes à répercuter les hausses de taux sur les emprunteurs optant pour un arrangement à taux fixe (elles ont commencé à le faire), celles qui ont des prêts hypothécaires suivis ont subi de plein fouet la hausse des taux.
Empathie limitée
Les titulaires de prêts hypothécaires tracker sont bons depuis longtemps, il est donc probable que ceux qui ont payé des taux plus élevés sur des arrangements hypothécaires à taux fixe ou variable standard auront probablement des niveaux de sympathie plus faibles pour ce groupe maintenant.
Cependant, la hausse de leurs paiements au cours des derniers mois a été assez spectaculaire.
Les trackers sont nommés parce qu’ils « suivent » le taux de base de la BCE, mais ont généralement une marge associée.
Ainsi, par exemple, quelqu’un qui était sur la bonne voie avec une marge en pourcentage aurait la chance de ne payer que 1 % sur son hypothèque du début de 2016 à juillet dernier.
Maintenant, la même personne paiera un taux de 3,5 % – un bond de 2,5 points de pourcentage en seulement six mois.
Ce taux est proche – ou même supérieur – à certaines des offres standard à taux variable des grandes banques.
Par conséquent, les détenteurs d’hypothèques tracker sont invités à se rendre à leurs calculatrices et à voir si le tracker est toujours leur meilleure option ou s’ils devraient vérifier certaines des options à taux fixe relativement attrayantes sur le marché en ce moment.
Augmentation dramatique
Daragh Cassidy, responsable des communications avec le site de comparaison de prix bonkers.ie, a fait quelques calculs sur les chiffres.
Il a calculé qu’un détenteur d’hypothèque tracker avec 200 000 € restants sur son prêt, en tenant compte des trois augmentations distinctes de la Banque centrale européenne depuis juillet, paierait désormais environ 220 € de plus par mois qu’en juin dernier.
Cela revient à 2 600 € par an en plus de ce que le créancier hypothécaire payait en 2021, par exemple.
Cependant, les banques ont cessé d’offrir des trackers en 2008, ce qui signifie que le dernier de ces produits émis a maintenant au moins 14 ans après la durée du prêt hypothécaire.
Mark Cowan de moneysherpa.com, en utilisant les chiffres de la banque centrale, a déterminé que l’hypothèque tracker moyenne en Irlande est de 132 000 € avec une durée restante moyenne de 15 ans.
Le taux moyen sur les trackers premium est le taux en vigueur de la BCE majoré de 1,15 %.
Cela équivaut à un taux tracker moyen désormais de 3,65% avec une mensualité moyenne de 953€.
Il a déterminé que le meilleur taux fixe du marché – la fixation sur quatre ans – était de 3,17% APRC (Annual Fee Cost Rate – qui calcule le montant total des intérêts à payer sur toute la durée du prêt. Il diffère généralement du taux d’intérêt déclaré).
En passant à ce produit, le titulaire moyen d’un prêt hypothécaire tracker réalisera une économie d’environ 5 580 € sur la durée restante du prêt hypothécaire, calcule-t-il.
« Avec la montée en flèche des taux d’intérêt en février, l’installation maintenant peut non seulement économiser de l’argent, mais également protéger les titulaires de prêts hypothécaires contre les augmentations futures », a déclaré Cowan.
« Malgré cela, les clients de la piste, en particulier ceux qui paient une marge de 1% ou moins, peuvent être rassurés par le fait que leurs tarifs sont encore relativement compétitifs », a-t-il ajouté.
Réparer ou ne pas réparer ?
C’est là que réside le dilemme des propriétaires de dispositifs de repérage. Il y a environ 244 000 hypothèques de suivi toujours en service par les propriétaires, mais elles ne sont pas toutes créées égales !
Certains offrent des spreads inférieurs à la moyenne, ce qui signifie que certains sont encore très bon marché dans le contexte d’un marché plus large.
AIB a introduit une marge aussi faible que 0,45% en 2007, selon Brendan Burgess, fondateur du site d’informations financières, askaboutmoney.com, ce qui équivaut à un taux de 3% de moins qu’aujourd’hui pour quiconque a la chance d’obtenir et de conserver ce maximum. Marge faible – bien que rare.
Cependant, si le prix sous-jacent passe à 3 ou 3,5 %, même le tracker de transaction le plus bas commence à sembler moins attrayant et les prix fixes sont susceptibles d’augmenter également à ce stade.
« Il n’y a pas si longtemps, il était possible d’obtenir un taux forfaitaire de seulement 1,90 %, mais avec des mises en garde », a noté Darrag Cassidy.
Il a averti qu’à cette époque l’année prochaine, le taux le moins cher dépassera probablement 4%.
En d’autres termes, la trajectoire future possible des taux forfaitaires devrait également être prise en compte dans les calculs et ils pourraient s’aligner sur une autre hausse prochainement.
Joy Sheehan, responsable du crédit chez Online Brokers, MyMortgages.ie, et auteur, a déclaré : « Malgré le ralentissement de l’inflation, il semble que nous allons assister à une augmentation des taux de 2 à 3 cette année, de sorte que les clients des trackers seront confrontés une augmentation des prêts hypothécaires pour un certain temps encore.
« Ce sera probablement la décision financière la plus importante que vous prendrez en 2023, alors réfléchissez à vos options et comprenez où vous en êtes en termes de coûts et d’économies potentielles », a-t-il déclaré, ajoutant que les propriétaires devraient demander conseil à un courtier avant de prendre de telles mesures. .
d’autre part…
Il est donc certain que les taux devraient se diriger vers le nord dans les mois à venir, mais au-delà, il y a peu de certitude.
Les analystes s’attendent à ce que le principal taux d’emprunt de la BCE se rapproche de 3 % d’ici l’été, ce qui les rapproche de ce qui serait considéré comme un environnement de taux d’intérêt « normal ».
Cependant, la récession imminente dans la majeure partie de l’économie mondiale – qui pourrait toucher la zone euro à un moment donné – pourrait encore être entre les mains de la Banque centrale européenne.
Si le ralentissement s’avère plus enraciné que prévu – et que l’inflation revient sous le taux cible de 2 % de la BCE – la banque pourrait-elle être contrainte de faire marche arrière et de baisser à nouveau ses taux ?
« La BCE n’a pas eu peur d’agir en cas de besoin et le fait maintenant », note le conseiller financier Padric Caisin.
Cette action l’a fait évoluer dans des directions différentes, en fonction de l’environnement économique de l’époque.
Il a ajouté : « En regardant en arrière pour un exemple d’action décisive, le taux de base de la BCE était à 4,25 % en juillet 2008, mais de septembre 2008 à mai 2009, il est tombé de 4,25 % à 1 %.
Si elle doit reculer face à un ralentissement ou à une inflation très modérée, la BCE le fera.
Si cela se produit, après avoir donné son traceur, le propriétaire ne sera probablement pas en mesure de le recevoir à nouveau.
« Beaucoup, sinon tous – à quelques exceptions près – n’autoriseront pas le retour du tracker, donc si je vous répare, vous perdez votre tracker », a expliqué M. Kisan.
Trevor Grant, président de l’Irish Mortgage Advisers Association, a fait écho à ce sentiment.
« La décision d’abandonner le suivi des taux n’est pas une décision à prendre à la légère », a-t-il déclaré.
« Il est essentiel que tous les clients de taux de suivi examinent leurs conditions existantes et bénéficient des conseils basés sur le marché de leur courtier en hypothèques. Un courtier peut les aider à comprendre leurs options de taux d’intérêt et les implications potentielles de l’abandon d’un prêt hypothécaire de suivi pour leurs taux. – pour la majorité – cela signifiera que ce ne sera pas le cas. Ils ont la possibilité de revenir à leur rythme de suivi à l’avenir.
solde
Brendan Burgess signale qu’en règle générale, si le taux de suivi est aussi élevé que le taux de base de la BCE plus 1,75 % ou plus, le produit a peu de valeur et le titulaire de l’hypothèque doit absolument le corriger.
Si la marge de suivi est aussi faible que 0,5 %, cela ne résoudra probablement pas le problème.
D’autres éléments, tels que la durée restante du prêt hypothécaire, doivent également être pris en compte dans les calculs.
Dans le cas d’une réparation, il est conseillé au client de s’assurer qu’elle est suffisamment longue pour soit mener à bien l’hypothèque, soit qu’il ne reste que quelques années restantes.
« Il ne sert à rien de renoncer à un tracker bon marché pour le réparer pendant deux ans, car vous serez alors confronté à des taux en vigueur plus élevés à la fin des deux années », a noté Brendan Burgess.
Padraic Kissane adopte un point de vue similaire, mais avec un seuil légèrement modifié pour abandonner le tracker.
« Si la durée restante est de 15 ans ou plus et que votre marge est de BCE plus 1,25 % ou moins, je m’en tiendrai au tracker malgré l’attrait des taux fixes actuels. Je ne pense pas que rendre le contrôle du taux à la banque après la période spécifiée a du sens.
Kisan a déclaré qu’une approche « taille unique » ne peut pas être adoptée car il y a tellement de variables impliquées en fonction des circonstances d’un individu.
Il a conclu: « Il est crucial de demander des conseils appropriés pour savoir s’il convient ou non de fixer le prix de ce qui est le mieux pour vous et votre famille, compte tenu de tous les aspects pertinents de la question. »
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Un investisseur irlandais conclut un accord de 35 millions d’euros pour acheter le bureau de Meta dans le quartier des Docklands de Dublin
BCP Capital est sur le point d’acheter le Beckett Building sur East Wall Road à Dublin, a appris l’Irish Times.
Bien que l’accord ne soit pas encore finalisé, le gestionnaire immobilier et d’investissement basé en Irlande devrait obtenir la propriété de l’immeuble de bureaux North Docks pour environ 35 millions d’euros, un prix fixé par l’agent Colliers lors de la mise sur le marché de la propriété. au nom des receveurs John Boland et Nicholas O’Dwyer de Grant Thornton en mai dernier.
Le prix de vente attendu représente une réduction de 56 pour cent par rapport au chiffre de 80 millions d’euros annoncé lorsque CBRE a mis le bâtiment en vente pour la première fois en janvier 2023, et une réduction supplémentaire de 65 pour cent par rapport aux 101 millions d’euros payés par la Kookmin Bank, basée en Corée du Sud. ils l’ont acquis auprès du groupe Comer de Luke et Brian Comer en 2018.
C’est la deuxième fois que le bâtiment Beckett fait l’objet d’une vente sous séquestre depuis sa construction par Zoe Developments de feu Liam Carroll en 2007. Après être restée inactive pendant quatre ans après son achèvement, la propriété a été vendue sur les instructions des séquestres travaillant pour Bank of Scotland (Irlande) à Comer Group pour seulement 5 millions d’euros. Comer aurait dépensé 30 millions d’euros supplémentaires pour aménager le bâtiment avant de le louer à Meta, la société mère de Facebook.
Même si Meta a désormais quitté la propriété, le géant des médias sociaux reste responsable de son loyer annuel de 5,75 millions d’euros et de toutes les dépenses jusqu’à l’option de résiliation du bail le 31 juillet 2027. Le loyer actuel équivaut à 29,30 € par pied carré, hors places de parking dans l’immeuble.
Si la propriété est vendue au prix indicatif de 35 millions d’euros, elle offrira à BCP Capital un rendement initial net de 14,9 pour cent et une valeur en capital de seulement 185 euros par pied carré après des frais d’achat standards de 9,96 pour cent.
Le bâtiment Beckett s’étend sur 17 487 m² (188 228 pieds carrés) et est conçu comme des bureaux modernes de catégorie A répartis sur six étages avec des toits-terrasses et de grands balcons enveloppants offrant une vue sur les toits de Dublin. Le bâtiment dispose d’une sélection d’équipements pour les locataires sur place, ainsi que de 400 emplacements pour vélos et de 77 places de stationnement.
Le bâtiment situé sur East Wall Road à Dublin 3 se trouve à 15 minutes à pied de Point Square, de 3Arena, du Convention Center et de la Luas Red Line.
En termes de potentiel, Beckett se trouve sur un terrain désigné comme zone Z14 : zones de développement stratégique et de régénération, qui permet et encourage une gamme d’utilisations, notamment le logement, les logements étudiants, les hôtels, l’emploi et l’activité économique, le tout conformément au Dublin City Development. Plan 2022-28.
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L’aéroport de Dublin avertit les passagers des modifications apportées aux règles de sécurité à partir du dimanche 1er septembre
L’administration de l’aéroport a déclaré que les passagers « doivent être prêts à retirer tous les liquides, aérosols et gels (LAG) de leurs bagages à main avant l’inspection, à condition que tous les liquides, aérosols et gels doivent contenir moins de 100 ml ».
Ces changements font suite aux restrictions temporaires imposées par la Commission européenne et s’appliquent à tous les aéroports de l’Union européenne. On ne sait pas combien de temps ces restrictions resteront en vigueur.
Cela survient alors que le déploiement de nouveaux scanners C3 dans les aéroports de Dublin, Shannon et Western Ireland a entraîné la suppression de la limite de 100 ml de liquide dans de nombreux cas, les passagers étant également autorisés à conserver des ordinateurs portables et des liquides dans leur bagage à main.
Le C3 étant déployé en différentes étapes dans les terminaux 1 et 2 de l’aéroport de Dublin, les changements sont légèrement différents dans chacun d’entre eux.
Arrêt n°1 :
Poste 2 :
Le directeur général de l’aéroport de Dublin, Gary McLean, a déclaré : « Dans le terminal 2, toutes les voies de sécurité opérationnelles sont désormais équipées de nouveaux scanners C3, afin que tous les passagers puissent être sûrs qu’ils utilisent un scanner C3. »
« Cependant, dans le Terminal 1, en raison de l’âge du bâtiment, le processus de lancement prend un peu plus de temps et il n’est donc pas possible de garantir si le passager passera par une voie installée avec des scanners C3 ou une technologie plus ancienne. »
L’aéroport de Dublin a confirmé qu’il était en bonne voie pour achever le déploiement de ses scanners C3 d’ici octobre 2025.
La Commission européenne a annoncé Modifications temporaires des règles Le 31 juillet, il a qualifié ces mesures de « mesure de précaution » et a déclaré que les configurations C3 actuelles « doivent être revues afin d’améliorer leurs performances ».
L’Airports Council International Europe a décrit cette décision comme « efface le principal avantage » des scanners C3 et est susceptible de provoquer « une pression opérationnelle importante » sur les aéroports.
« La sécurité n’est pas négociable et constitue l’une des priorités les plus importantes pour les aéroports européens. Par conséquent, tous les aéroports se conformeront pleinement aux nouvelles restrictions », a déclaré Olivier Jankovic, directeur général du Conseil international des aéroports.
« Cependant, les aéroports qui ont été les premiers à adopter cette nouvelle technologie sont sévèrement pénalisés, tant sur le plan opérationnel que financier. »
« Nous espérons que ces restrictions temporaires ne resteront en place que pendant une courte période et que l’Union européenne sera en mesure de les lever dès que possible », a ajouté McLean.
Les passagers ont également été avertis qu’ils devraient s’attendre à de nouvelles mesures à l’aéroport de Shannon et dans l’ouest de l’Irlande à partir du 1er septembre (l’aéroport de Cork ne dispose pas de scanners C3, ses procédures de sécurité ne changeront donc pas).
À l’aéroport de Shannon, les passagers devront conserver les liquides, gels, lotions et cosmétiques qu’ils transportent dans leur bagage à main dans des contenants ne dépassant pas 100 ml, indique la compagnie.
Cependant, ils ne sont pas obligés de le conserver dans des sacs en plastique ou de le sortir des bagages.
À l’aéroport Ireland West de Knock, les passagers doivent également respecter la limite de 100 ml, conserver les gels et les liquides dans des sacs en plastique transparent et les retirer de leur bagage à main avant de passer le contrôle de sécurité.
Les directives n’affectent pas les appareils électroniques – tels que les ordinateurs portables et les téléphones – dans les deux aéroports.
Des exceptions subsistent pour les biens essentiels de plus de 100 ml tels que les produits pour bébés et les médicaments, qui doivent être placés dans un sac transparent, distinct des sacs LAG.
Vous pouvez trouver Conseils de sécurité depuis l’aéroport de Dublin ici, L’aéroport de Shannon est ici, L’aéroport de Cork est iciet L’Irlande de l’Ouest est ici.
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Les frères Kelleher présentent un projet d’appartements en location à prix réduit à Blackpool
Les promoteurs d’un projet d’appartements de 30 millions d’euros à Blackpool prévoient de commencer les travaux avant la fin de l’année, après avoir conclu un accord avec l’Approved Housing Board (AHB).
Bellmount Developments Ltd, basée à Cork, prévoit de construire 114 appartements sur Redforge Road, l’ancien site de la station-service Millfield.
Le projet soutenu par le gouvernement, qui s’étendra sur quatre à neuf étages, sera un mélange de logements locatifs à bas prix et de logements sociaux, avec une répartition d’environ 50/50. Il comprendra un local commercial au rez-de-chaussée.
Dans le cadre du programme de loyer du gouvernement, les loyers doivent être inférieurs d’au moins 25 % aux valeurs locales du marché libre. L’initiative cible les personnes qui n’ont pas droit à un logement social mais qui ne peuvent pas supporter les coûts du marché. Le premier programme de location de la ville de Cork a ouvert ses portes à Lancaster Gate, sur Western Road il y a deux ans, suite à une collaboration entre O’Callaghan Properties (OCP) et Clwyd Approved Housing Authority.
Le projet de Blackpool comprend également un immeuble résidentiel, qui ne semble pas être le Clwyd Building. Le projet comprendra 79 appartements d’une chambre et 35 appartements de deux chambres.
Les directeurs de Belmont, les frères Seamus et Padraig Kelleher, s’attendent à ce que les travaux de construction soient achevés d’ici la fin de 2025.
L’entrepreneur principal a été désigné et les frères ont déclaré qu’ils espéraient commencer les travaux sur Redforge Road « d’ici fin octobre/début novembre ».
Les Kellerher ont repris le site de la station-service Millfield en 2019 et ont soumis ces dernières années un certain nombre de demandes de planification pour des projets dans la ville de Cork, notamment des propositions ambitieuses de logements étudiants dédiés dans le quartier de Victoria Cross/Dennehys Cross. Bien qu’une autorisation ait été accordée pour deux de leurs trois projets dans les environs, le troisième projet est bloqué dans la procédure d’appel d’An Bord Pleanala depuis novembre 2022.
Les frères ont déclaré que cela avait retardé l’ensemble du projet parce que les trois sites étaient adjacents et que « pour que le développement soit superposé et rentable », il était logique de faire la construction en même temps. Actuellement, ils ont l’autorisation pour un développement de 243 lits sur le site du Kellehers’ Auto Centre à Victoria Cross, ainsi que l’autorisation pour 136 lits dans l’ancien centre de service Kellehers’ Tires à proximité. Le retard concerne le site intermédiaire, l’ancien site du concessionnaire automobile Finbar Galvin entre Victoria Cross et Orchard Road, où les frères attendent depuis 2022 une décision sur les plans de 206 lits d’étudiants.
Si nous ne pouvons pas planifier [for the Galvin site] « Nous irons de l’avant de toute façon, mais il sera plus rentable pour nous d’y aller tous ensemble », a déclaré Padraig.
Bellmount Developments a également un certain nombre de petits projets en préparation, notamment des projets de construction d’environ 18 appartements au 40-41 Pope’s Quay/2 Ferry Lane, dans un complexe de 17 000 pieds carrés allant de trois à six étages.
Le projet comprendra principalement des appartements d’une et deux chambres, ainsi qu’un commerce/café au rez-de-chaussée. À proximité, au 60-61 Shandon St/Farren’s Quay, Bellmount a demandé l’autorisation de construire neuf appartements. Les deux projets sont au stade de « Demande d’informations ». Les frères ont déclaré qu’ils travaillaient avec le conseil municipal de Cork pour garantir que les plans étaient adaptés à la région au sens large. Ils ont décrit leurs demandes de planification comme des demandes « Brown Thomas » à la lumière du montant d’argent dépensé pour elles. Les bâtiments ayant besoin d’être rénovés sont la classe d’actifs sur laquelle ils se concentrent, a déclaré Simos.
Bien que Seamus ait une formation en construction et que Padraig ait étudié la géologie, ils ont tous deux de solides bases en affaires. À une époque, ils exploitaient 12 magasins de pneus, qui ont maintenant été réduits à deux, car ils se sont concentrés sur les opportunités de développement. Ils dirigeaient également une entreprise de recyclage avec Bord na Móna, qui, selon eux, était « la quatrième plus grande entreprise du pays ».
« En même temps, nous accumulions stratégiquement des biens au fur et à mesure, des choses qui avaient très peu de valeur à l’époque, mais nous avions confiance que les choses finiraient par se rétablir, et l’âge était de notre côté », a déclaré Padraig.
Leurs compétences en affaires n’ont pas été oubliées : leurs deux grands-mères étaient des femmes d’affaires célèbres. L’une d’elles était une femme de Mallow nommée Eileen (Ellie) Bolster McAuliffe.
qui est venu à Cork pour suivre une formation de comptable à Skerries dans les années 1950, et qui a ensuite ouvert un magasin de meubles à Bury Street. Ses descendants ont déclaré qu’elle avait autrefois «dirigé» Ballymacmuy House, la maison d’origine de la famille Hennessy. [Cognac] Famille. Leur grand-mère paternelle, Hansie Kelleher, était une femme d’affaires de Blymakera, qui dirigeait un magasin général avec son mari, Paddy Kelleher.
Les frères ont déclaré avoir d’autres projets de développement pour la ville et souhaiteraient participer au développement de la zone portuaire, « le plus grand site industriel abandonné d’Europe ».
« Cork est dans une position unique car elle a l’avantage de voir ce qui s’est passé dans d’autres villes en termes d’urbanisation, et elle peut en tirer des leçons. Nous sommes très optimistes à l’égard des ports », ont-ils déclaré.
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