Nous sommes entrés dans une « fausse » guerre des taux d’intérêt. Tout le monde sait que l’inflation diminuera à un moment donné l’année prochaine, mais la Banque centrale européenne a déclaré qu’il était trop tôt pour en parler et que la bataille contre l’inflation n’était pas encore gagnée. Ce message a été répété jeudi après la réunion du Conseil des gouverneurs de la banque, avec l’engagement de maintenir les taux d’intérêt élevés « aussi longtemps que nécessaire ».

Il s’agit d’une manœuvre tactique pour garder leurs options ouvertes, mais aussi d’une tentative pour empêcher les marchés financiers d’« aller trop loin » et de baisser les taux d’intérêt trop rapidement – ​​ce qui pourrait nuire à la lutte contre l’inflation. Mais les derniers chiffres de l’inflation dans la zone euro signifient qu’une nouvelle hausse des taux n’est pas envisageable et l’attention se tourne désormais vers le moment où ils baisseront. Cela a été souligné par la baisse des prévisions d’inflation de la BCE pour les prochaines années, publiée après la réunion d’hier.

Au milieu de tout ce bruit, comment les créanciers hypothécaires comprennent-ils ce qui se passe ? Vous trouverez ci-dessous les implications des trois principaux types d’hypothèques dans l’État.

1. Que faire si votre tracker reste bloqué ?

Certaines personnes sont passées des prêts hypothécaires trackers aux taux fixes à mesure que les taux d’intérêt ont augmenté au cours des 18 derniers mois. Cependant, beaucoup sont restés en place. Le courtier hypothécaire Michael Dowling de Dowling Financial affirme que de nombreux détenteurs de trackers estimaient qu’ils en avaient grandement bénéficié pendant de nombreuses années, s’attendaient à ce que les taux d’intérêt baissent à nouveau en temps voulu et souhaitaient conserver la flexibilité d’effectuer un remboursement forfaitaire sans pénalités, ce qui n’est généralement pas disponible. Taux d’intérêt fixe. produits.

Le coût de cette décision a été une série de hausses des taux d’intérêt pour les taux trackers liées au taux de refinancement de la BCE, qui – avec le taux directeur des dépôts – a augmenté de 4,5 points de pourcentage depuis l’été 2022, un rythme d’augmentation record.

Tous les prêts hypothécaires suivis datent d’avant 2008, les emprunteurs font donc bon usage de leurs prêts, avec des soldes moyens, selon Dowling, de 135 000 €. Cela signifiait que pour beaucoup, les augmentations étaient gérables, bien que douloureuses. Cependant, les recherches de la banque centrale ont montré qu’un groupe plus restreint, avec des soldes impayés plus importants, a particulièrement souffert de la hausse et constitue le groupe le plus important d’emprunteurs les plus touchés par la hausse des taux d’intérêt.

Même si les détenteurs d’obligations tracker supportent la douleur dès le départ, ils récolteront également les bénéfices de la baisse rapide des taux d’intérêt. Alors, quand les prix pourraient-ils commencer à baisser ? À première vue, cela pourrait être assez proche, étant donné que l’inflation dans la zone euro est tombée à 2,4 pour cent en novembre, ce qui est proche de l’objectif de 2 pour cent de la Banque centrale européenne.

Cependant, ce taux global devrait rebondir dans les mois à venir, en partie en raison de l’impact sur les données sur les subventions énergétiques aux ménages dans la zone euro, dont la valeur est désormais en baisse. L’inflation sous-jacente, hors éléments volatils tels que l’énergie et l’alimentation, bien que diminuant plus rapidement que les estimations de la Banque centrale européenne, reste à 3,6 pour cent. La BCE s’inquiète de l’évolution des salaires – comme Lagarde l’a encore clairement indiqué hier – et de leur impact sur les prix des services en particulier.

Cependant, la croissance dans la zone euro est faible et, à moins d’une nouvelle hausse des prix de l’énergie, les analystes financiers se demandent si la première baisse des taux d’intérêt pourrait avoir lieu au printemps ou à l’été.

Les attentes du marché ont radicalement changé au cours des deux derniers mois, selon l’économiste Simon Barry, avec une baisse de l’inflation. Les prix du marché suggèrent désormais que la première baisse des taux pourrait intervenir dès mars ou avril.

Après cela, une tendance à la baisse est attendue, même si cela ne ramènera pas les taux d’intérêt aux plus bas observés avant le milieu de l’année 2022. Selon Barry, les marchés intègrent désormais une baisse des taux d’intérêt de 1,25 point de pourcentage par la banque centrale. année et réduire les taux d’intérêt de 1,25 point de pourcentage l’année prochaine. Encore 0,75 point en 2025.

Il est difficile de prédire à quel point les taux d’intérêt pourraient atteindre leur niveau le plus bas au cours des 18 prochains mois à deux ans. Mais il est difficile d’imaginer que les taux d’intérêt en Irlande descendent bien en dessous de 3,5 pour cent, à moins d’un ralentissement économique majeur. (Même si le taux directeur de dépôt de la BCE tombe à 2 pour cent contre 4 pour cent actuellement, le taux de refinancement de la BCE sera de 2,5 pour cent – ​​​​et la plupart des trackers ont une marge d’un peu plus d’un point de pourcentage.)

Certains analystes préviennent que l’opinion du marché sur le rythme des baisses des taux d’intérêt est trop optimiste et que l’expérience montre que les prix du marché peuvent ne pas être un bon indicateur des mouvements officiels des taux d’intérêt. La Banque centrale européenne a déjà averti que le « dernier kilomètre » pour ramener l’inflation en dessous de 2 % pourrait être difficile.

Si ces voix ont raison, le rythme des baisses des taux d’intérêt sera un peu plus lent. Cependant, comme le souligne Barry, la BCE pourrait réduire les taux d’intérêt légèrement en dessous des niveaux actuels et ceux-ci resteraient à ce qui est considéré comme un niveau restrictif, ce qui ralentirait la croissance globale. Le niveau neutre des taux d’intérêt officiels est discutable, mais il devrait se situer autour de 2 à 2,5 pour cent. Par conséquent, 2024 s’annonce bien meilleure pour les détenteurs de trackers que 2022 et 2023.

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2. Proposez-vous un prix fixe ?

Plus de 60 000 personnes devraient abandonner un taux d’intérêt fixe cette année, et environ 70 000 autres l’année prochaine, selon une étude de la banque centrale – avec des chiffres similaires en 2025 et 2026. La plupart s’engageront sur des taux d’intérêt de trois à cinq ans. Les taux d’intérêt varient entre 2,5 pour cent et 2,75 pour cent et reviendront désormais à un marché où la plupart des taux fixes se situent entre 4,25 pour cent et 4,75 pour cent.

Selon Dowling, le taux d’intérêt fixe moyen a augmenté d’environ 2,25 points de pourcentage au cours des 18 derniers mois. Les grandes banques proposent désormais des taux « verts » plus bas sur les logements présentant un taux de chômage élevé (beaucoup inférieurs à 4 %) et cela peut également être intéressant parmi les petits prêteurs, où les taux de commercialisation d’Avant sont inférieurs à 4 %.

Ainsi, ceux qui proposent des produits à taux fixe sont confrontés à des remboursements nettement plus élevés et, comme la plupart d’entre eux seront de nouveaux emprunteurs, nombre d’entre eux auront des soldes hypothécaires relativement élevés. Les augmentations mensuelles peuvent s’élever à 250 à 300 euros pour beaucoup selon la situation actuelle.

Ces produits sont généralement évalués en fonction des taux d’intérêt du marché à long terme (appelés taux de swap). Les banques n’ont pas augmenté leurs taux d’intérêt fixes pour refléter pleinement les mouvements du marché. Mais avec la baisse des prix du marché, on espère que les offres à prix fixe s’amélioreront également un peu jusqu’en 2024 et peut-être même en 2025.

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L’époque où l’on pouvait bloquer un taux d’intérêt d’environ 2,5 % est révolue – et ceux qui optent pour de nouveaux prêts seront confrontés à des augmentations suffisamment importantes quoi qu’il arrive. Ainsi, même si les baisses de taux d’intérêt de la BCE renforcent ces taux, ceux qui abandonnent les taux fixes seront toujours confrontés à des paiements plus élevés. Cependant, Barry et Dowling estiment que la baisse des taux du marché pourrait donner aux banques la possibilité de réduire légèrement les taux d’intérêt fixes jusqu’en 2024, réduisant ainsi un peu la douleur.

Ceux qui ont des prêts plus importants peuvent trouver utile de demander conseil à un professionnel sur la meilleure façon de gérer ce problème, étant donné les choix complexes concernant les différents ratios prêt/valeur et les notations BER.

Vous devez également considérer la possibilité que les offres à prix fixe diminuent au fil de l’année. Pour certains, il peut être judicieux de passer à un taux d’intérêt variable pendant un certain temps, s’il semble que les taux fixes vont baisser, permettant ainsi de baisser les taux d’intérêt. Assurance à des tarifs inférieurs plus tard dans l’année.

Mais avec de grandes variations dans les taux variables proposés et une concurrence susceptible de stimuler les offres à taux fixe alors que les banques cherchent à fidéliser leurs clients, il convient d’évaluer soigneusement toutes les options. Passer à un autre prêteur est toujours une option, mais cela implique des coûts et des tracas. Pour ceux qui envisagent cette décision, le principal conseil donné par les experts est de se concentrer sur le taux d’intérêt proposé et non sur des incitations ponctuelles en espèces pour les transformateurs.

3. Bénéficiez-vous toujours de l’ancien taux variable ?

De nombreuses personnes ont abandonné les taux variables standards, relativement onéreux, à mesure que les coûts augmentent à partir de l’été 2022. L’encours moyen des prêts variables est inférieur à 100 000 €.

En général, les banques ont mis du temps à relever leurs taux d’intérêt variables en réponse aux augmentations de la BCE – et nombre d’entre elles se trouvaient déjà à des niveaux relativement élevés. L’ampleur des réductions est donc ici moindre, d’autant plus que les banques sont sous pression pour augmenter les taux d’intérêt payés aux épargnants. Le PTSB a récemment augmenté son taux variable.

De nombreux emprunteurs dont les prêts ont été transférés à des prêteurs non bancaires bénéficient également de taux d’intérêt variables – et certains payaient les taux les plus élevés du marché, soit plus de 8 pour cent. Étant donné que ces prêteurs non bancaires ont généralement augmenté leurs taux d’intérêt en conjonction avec la décision de la BCE, ils devraient faire de même en cas de baisse.

S’ils ne le font pas, ils devront subir la pression du gouvernement et de la banque centrale, qui ont assuré aux personnes dont les prêts ont été vendus qu’elles n’avaient pas à s’inquiéter ; En fait, certains ont souffert de la montée en flèche des taux d’intérêt.