Visualisez la scène. Vous pouvez sortir de votre appartement chaque matin, dévaler les pistes, puis passer la soirée à vous détendre dans la piscine extérieure ou à profiter de votre propre Goolhoin après-ski. L'été, vous pourrez enfourcher votre VTT électrique ou dévaler les pistes que vous avez skiées il y a quelques mois. Tu ne peux pas l'aimer ?

Pas grand-chose, peut-être. Mais avec le changement climatique qui devrait avoir un impact croissant sur les chutes de neige, les règles locales plus strictes pour les acheteurs étrangers et la hausse des prix, l'achat d'une maison sur les pistes n'est pas pour les âmes sensibles.

Giles Gale a fondé Alpine Property Finders, spécialiste de l'immobilier au ski, il y a environ 15 ans, à une époque où bon nombre de ses clients immobiliers autrichiens étaient irlandais. À la suite de la crise financière, la demande s'est tarie. Cependant, Gale ramène désormais l'entreprise en Irlande. L'entreprise vient d'ouvrir un bureau de vente à Cork – et Gale, d'origine anglaise, a même obtenu son propre passeport irlandais, grâce à son grand-père né à Derry.

Il affirme que même si l'Irlande ne constitue « pas un marché énorme » pour les acheteurs internationaux dans les Alpes, elle connaît à nouveau une croissance.

Pour les Irlandais, « 70 pour cent de la décision [to buy in the Alps] « Il s'agit de style de vie et d'avoir un endroit pour les vacances en famille », a-t-il déclaré, ajoutant que les revenus locatifs sont alors considérés comme un supplément « agréable à avoir », car ils peuvent aider à couvrir les coûts de financement et permettre à l'investissement d'être neutre en termes de flux de trésorerie.

Où aiment-ils acheter ?

« Environ 80 pour cent des demandes en provenance d'Irlande sont adressées à l'Autriche », explique Gale, ajoutant que si vous achetez là-bas, les lois locales signifient que vous devrez probablement louer pendant un certain temps.

Selon l'endroit où vous achetez, la location peut être rentable ; Selon un rapport de ski de l'agent international Knight Frank, par exemple, un revenu brut de 80 000 €, avec un revenu net de 40 000 € avant impôts, pourrait être obtenu sur la base d'un chalet de trois chambres d'une valeur d'environ 1 million d'euros dans le Station française de Paris. Chamonix et en supposant une location de 30 semaines.

Lorsqu'il s'agit d'un budget typique, Gill dit qu'il se situe généralement entre 500 000 € et 700 000 €, les acheteurs recherchant un appartement de deux ou trois chambres dans des zones comme les Portes du Soleil en France, qui comprennent des stations comme Les Gets, le Chalet et Morzine.Il est proche de l'aéroport de Genève ou des environs de Salzbourg, notamment de St. Johann, Zell am See et Kitzbühel.

« Nous avons bien sûr des gens avec des budgets supérieurs à 2 millions d'euros », explique Gill, citant un client irlandais qui a acheté un chalet dans la station autrichienne de St. Anton pour 2,5 millions d'euros, « mais l'essentiel du marché se situe dans Catégorie 500 000 à 700 000 €.

Généralement, les acheteurs apporteront entre 200 000 et 300 000 € pour la transaction et obtiendront un financement auprès d'une banque locale pour le reste.

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«En général, vous avez besoin d'au moins 40 pour cent en espèces comme acompte», explique Gale.

La Suisse ne prend pas en compte les acheteurs irlandais car le prix est plus élevé – les prix démarrent généralement autour d'un million d'euros – et les acheteurs doivent également faire face au risque de change.

Aperçu du marché

Dans l’ensemble, les stations de ski ont connu quelques années prometteuses – du point de vue du prix de l’immobilier mais pas nécessairement en termes de chutes de neige.

Dans la période post-pandémique, les prix ont fortement augmenté – d’environ 20 % entre 2021 et 2022. L’année dernière, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, les prix ont commencé à baisser.

Un rapport Savills sur les stations de ski a révélé que les taux d’intérêt élevés affectaient l’investissement, notant que « les acheteurs de type investisseur ne peuvent plus obtenir des rendements positifs s’ils disposent d’un ratio prêt/valeur de la propriété supérieur à 50 pour cent ».

Par exemple, sur l’indice Savills Prime Price (les propriétés de premier ordre sont des propriétés évaluées à 750 000 € ou plus), les prix ont baissé de plus de 4 % sur l’année, bien qu’ils soient toujours 41 % supérieurs aux niveaux d’avant la pandémie.

Le point culminant est la station balnéaire américaine d'Aspen, appréciée des Hollywoodiens de A à Z, notamment les Kardashian ainsi que les Housewives de Beverly Hills, où les prix commencent à environ 36 200 € le pied carré.

Pour en revenir à l'Europe, les stations balnéaires les plus chères sont dominées par la Suisse, où les coûts sont élevés, avec en tête Verbier, Saint-Moritz et Zermatt. La France – Val d'Isère et Courchevel 1850 – figure également en bonne place, mais l'Autriche ne compte que trois stations dans le top 20 (Lech, Mayrhofen et Kitzbühel), et l'Italie une seule (Cortina d'Ampezzo, qui accueillera les Jeux olympiques d'hiver). En 2026).

Knight Frank a constaté dans son rapport que l'offre est encore limitée, ce qui soutient les prix. En septembre 2019, il y avait 403 biens à vendre à Chamonix ; En septembre 2023, ce nombre était tombé à seulement 178, selon les chiffres de Rightmove Overseas cités dans le rapport Knight Frank.

Cette offre limitée signifie que l’impact du Brexit et des lois locales sur les acheteurs étrangers pourrait ne pas être aussi important que prévu.

Curieusement, les stations inférieures restent populaires tant qu'elles ont accès au ski de haute altitude.

— Gilles Galé

Les acheteurs britanniques sont désormais confrontés à des difficultés pour acheter dans l’UE. Par exemple, les acheteurs immobiliers en Autriche ont désormais besoin d'un passeport européen, alors qu'il peut être difficile d'obtenir un financement en France si l'on ne dispose pas de revenus en euros.

Bien entendu, les prix dans les stations de ski peuvent être volatils ; Les chiffres de Knight Frank montrent que les prix ont chuté d'environ 10 % en 2009, avec d'autres années négatives signalées en 2015, 2017 et 2018.

Changement climatique

Même si la hausse des taux d’intérêt a pu affecter les prix l’année dernière, le plus gros problème pourrait bien être la météo. Si vous avez skié ou si vos amis ou votre famille vous ont envoyé des photos des Alpes cette année, vous avez peut-être été surpris par la quantité de vert sur les photos.

Les chutes de neige deviennent de plus en plus variables ; Selon un rapport de Nature Climate Change, 53 % des stations européennes risquent de souffrir d'une mauvaise couverture de neige si les températures augmentent de plus de 2 degrés Celsius. Cela signifie que les stations situées à des altitudes plus élevées et celles dotées de meilleures techniques d'enneigement, ou de pentes orientées au nord, seront probablement mieux placées pour maintenir leur position.

Prenez l'indice de résilience du ski de Savill, qui utilise cinq mesures (chutes de neige, fiabilité, altitude, etc.) pour mesurer la qualité et la fiabilité des conditions d'une station, ainsi que sa résilience au changement climatique. Au niveau mondial, les stations d'Aspen et de Vail aux États-Unis arrivent en tête de l'indice, tandis qu'en Europe, les stations de Zermatt en Suisse et de Val d'Isère en France occupent la première place.

Choisir une station avec une longue saison de ski a du sens si vous achetez une propriété. Knight Frank a constaté que Gstaad possède la saison de ski la plus longue, avec environ 25,1 semaines, suivie de Chamonix (23,1 semaines) et de Val d'Isère (22,1 semaines).

Cependant, cela ne signifie pas que vous devez rechercher uniquement une station de haute altitude. Si le ski est votre seul souci, vous devriez absolument aller plus haut, mais si les vacances d'été, ainsi que les revenus locatifs, sont une préoccupation, une station discrète peut être une option. Comme le souligne Gale, les prix seront plus élevés en cas de pic. Même si la saison de ski peut être plus longue, la saison globale de location peut en réalité être plus courte.

«C'est étrange que les stations de basse altitude soient encore populaires alors qu'elles proposent du ski en haute altitude», déclare Gil en désignant Zell am See, à 10 minutes en ski-bus.

De meilleurs rendements locatifs peuvent également être obtenus dans les stations bénéficiant d’une bonne saison estivale. Leur saison hivernale est peut-être légèrement plus courte, mais « les stations supérieures n'ont pas autant d'infrastructures estivales », de sorte que les stations inférieures peuvent être plus attrayantes pendant l'été.

« Les stations qui pourraient avoir des difficultés sont celles du milieu », explique Gill, citant des stations comme Montchavin-les-Coches en France.

Ainsi, envisager une station deux saisons peut aider à prévenir les problèmes liés au changement climatique.

Selon la Compagnie du Mont-Blanc, par exemple, environ 40 pour cent des revenus des remontées mécaniques à Chamonix sont générés de mai à octobre, tandis que Knight Frank affirme qu'à Crans-Montana en Suisse, environ 44 pour cent des nuitées en 2022. Pendant les mois d'été.