C’était il y a un peu plus d’un an lorsque l’achat d’une propriété résidentielle à Maynooth par un fonds d’investissement a déclenché un tollé général.

Pour les gens, cela symbolisait le fait de priver une génération de la possibilité d’acheter ou de louer une maison pendant longtemps à un coût raisonnable, sans se soucier d’une expulsion ou d’une hausse des loyers.

je écrit un article à ce moment-là pour le magazine Soulignant à quel point la hausse des loyers, la hausse des prix de l’immobilier, le manque de logements abordables et de fonds d’investisseurs pour acheter des propriétés entières et des complexes d’appartements n’étaient pas accidentels, c’était en fait la politique du gouvernement. Il s’est propagé rapidement.

Le gouvernement a répondu en disant qu’il prenait des mesures pour traitement des achats groupés de biens par des investisseurs institutionnels. Un an plus tard, quelle est la situation aujourd’hui ?

L’argent des investisseurs

Malheureusement, le gouvernement continue de subventionner les fiducies d’investisseurs, les FPI et les promoteurs via Generation Locked Out – ceux qui cherchent à acheter une maison, les locataires et les personnes coincées dans la chambre de leurs parents.

Les fonds immobiliers institutionnels irlandais et mondiaux s’emparent du marché du logement de la région de Dublin en particulier et s’étendent à Cork, Limerick et Galway.

Le gouvernement a laissé les loyers augmenter à tel point que les loyers régionaux sont maintenant suffisamment élevés pour être rentables pour investir l’argent des investisseurs. Les loyers à Cork et Galway ont atteint ce qu’ils étaient à Dublin fin 2016, lorsque nous avons constaté une croissance de l’intérêt des investisseurs pour les projets de construction à louer dans la capitale.

Rien n’indique que le gouvernement se lance dans un programme de construction d’une grande maison abordable à Cork, Limerick ou Galway, de sorte que les fonds d’investisseurs constatent une forte demande continue de la part de Generation Locked Out.

Le gouvernement n’a pas construit une seule maison abordable à acheter l’année dernière. Cette année, nous verrons au plus quelques centaines de logements abordables à acheter et à louer en construction, un océan loin des logements gouvernementaux pour tous les objectifs de 6 000 logements abordables par an. À mon avis, vous ne voulez pas autant de logements abordables, car cela dissuaderait les fonds d’investisseurs, que le gouvernement a liés à leur wagon.

Depuis l’introduction des mesures gouvernementales, nous avons assisté à une nouvelle augmentation du développement de projets de construction uniquement locatifs et de l’achat en gros de nouveaux complexes d’appartements, où tous les appartements sont disponibles à la location uniquement (à des loyers astronomiques), et aucun n’est disponible. pour les acheteurs de maison à acheter.

Un acteur mondial de l’immobilier tel que le German Union Investment Fund a déjà acheté des centaines d’appartements à Dublin ; IRES REIT, le plus grand propriétaire privé d’Irlande, possède environ 3 800 unités ; L’US Kennedy Wilson Trust sera propriétaire d’environ 3 300 appartements à louer.

La société immobilière irlandaise Urbeo développe des copropriétés à louer et annonce un studio à City West à 1 500 € par mois et un appartement de deux chambres à 2 000 € par mois. La star américaine de la Grey Box a acheté 342 appartements actuellement en construction sur Griffith Street, annoncés pour un lit simple à 2140 € par mois.

Dara O’Brien, ministre du Logement, a affirmé Dans son dernier rapport Les mesures visant à dissuader les investisseurs institutionnels d’acheter de nouveaux logements en gros entraînent une augmentation de l’accession à la propriété et son « effet ».

Mais le diable est comme toujours dans les détails. Comme on dit, la politique ne permet jamais à de bonnes preuves de faire obstacle aux affirmations selon lesquelles une politique « fonctionne ».

Preuve de Données sur les ventes de construction neuve pour les OSC Pour Dublin, au cours des trois premiers mois de cette année, 1151 unités nouvellement construites ont été vendues. Les primo-accédants n’en ont acheté que 217, soit 19% d’entre eux.

En revanche, les acheteurs non résidentiels (principalement des investisseurs et des FPI) ont acheté 726, soit 63 %, de près des deux tiers des nouveaux bâtiments de Dublin au premier trimestre de cette année.

Cela signifie que les FPI ont acheté plus de trois fois plus de nouvelles unités de construction à Dublin que les premiers acheteurs au cours de cette période. Comment l’accession à la propriété à Dublin est-elle promue ?

Au lieu de cela, je vois cela comme une annulation de l’accession à la propriété pour les premiers acheteurs.

Et comment cela pourrait-il être le cas alors que le ministre prétend que ses actions ont stoppé l’achat en gros de maisons par l’argent des investisseurs ?

Messagerie

C’est parce que ses actions excluaient les appartements.

Dans une fausse représentation inexacte du langage et des messages, cela donnait l’impression que les nouvelles mesures arrêtaient l’argent des investisseurs, alors qu’en fait, elles laissaient les appartements complètement ouverts aux fonds des investisseurs pour acheter comme ils le souhaitaient, sans restrictions ni mesures pour favoriser l’accession à la propriété des appartements.

Comme l’explique le communiqué du ministre :

Les appartements n’ont pas été inclus dans cette mesure car l’accent était mis sur la protection des maisons familiales traditionnelles.

J’ai souligné à l’époque qu’il s’agissait d’une erreur dans la politique d’exclusion des appartements. Mais ce n’était vraiment pas un défaut – c’était intentionnel. Je vois cela comme une politique mise en place pour l’argent des investisseurs. Ils ne sont pas intéressés à acheter des maisons. Ce sont des appartements et de grands immeubles, dans nos villes, qu’ils veulent acheter puis louer, créant ainsi une source permanente de revenus pour leurs actionnaires et investisseurs fortunés.

Le fait que le gouvernement n’ait agi que pour protéger les soi-disant «maisons familiales traditionnelles» est une approche conservatrice profondément troublante et exprime un parti pris contre les familles non traditionnelles.

Donc, les familles monoparentales, les célibataires, les couples qui ne sont pas mariés ou qui n’ont pas d’enfants, etc. ne sont pas protégés par la politique gouvernementale. Ce sont des personnes qui n’ont pas les revenus nécessaires pour acheter une maison traditionnelle à trois familles ou une maison semi-classée sur le marché actuel.

En effet, les familles et les célibataires de Dublin sont laissés sous l’emprise des coffres de vampires. Mais ceux qui ont le plus besoin de protection sont les plus exposés, et ceux qui n’ont pas les moyens de payer les prix fous des maisons à Dublin (travailleurs à revenus faibles et moyens, parents isolés, etc.), doivent embaucher l’argent des investisseurs, face à des loyers incroyablement chers, avec peu de perspectives de posséder une maison.

Cela montre à quel point la prétention du ministre à l’accession à la propriété est erronée. L’accession à la propriété est encouragée par le gouvernement, mais pas si vous vivez dans la ville de Dublin ou dans la région de Dublin au sens large, et certainement pas si vous êtes célibataire, parent isolé, petite famille ou personnes âgées cherchant à acheter un appartement.

En outre, l’exonération de l’impôt sur l’investissement immobilier est toujours en place, permettant aux gros investisseurs de payer peu, voire aucun, impôt sur leurs revenus provenant des revenus locatifs démesurés qu’ils tirent de la rente de génération et de l’achat et de la vente de biens immobiliers et de terrains en Irlande. Je pense que le nom le plus approprié pour les FPI est les fonds vampires, car ils veulent nourrir Génération Rent pour toujours, contrairement aux vautours qui viennent nettoyer les cadavres puis volent à nouveau lorsqu’ils les remplissent.

Ces nouveaux propriétaires d’entreprise, les FPI, sont là pour le long terme – non pas pour fournir des logements abordables, mais pour maximiser les loyers en attirant le plus de personnes possible dans leurs immeubles locatifs, sans autre alternative que de payer leurs loyers plus élevés.

Les fonds d’investisseurs bénéficient également des programmes publics de logement social – paiement de l’aide au logement et location. IRES REIT a reçu plus de 8,7 millions d’euros de revenus locatifs de l’État via le dispositif HAP, au premier semestre 2021, selon le Business Post.

Le programme gouvernemental Logement pour tous 2021 dépend entièrement du marché privé, en particulier des investisseurs mondiaux et des fonds vautours. Sur les 12 milliards d’euros nécessaires annuellement pour construire les 33 000 logements prévus, 10 milliards d’euros proviendront de « sources de capitaux privés ». De cela, « la majorité sera requise de sources internationales… provenant d’investisseurs bien établis ».

Ainsi, le marché privé et les investisseurs doivent fournir 83 % des logements neufs, l’État jouant un petit rôle, moins d’un cinquième des nouvelles constructions.

C’est l’histoire qui se répète. Les causes de la crise actuelle sont le faible niveau de construction par l’État de logements abordables et sociaux depuis les années 1980. Nous avons maintenant l’ajout de fonds mondiaux qui considèrent le logement irlandais comme un cadeau qui continue de donner.

Acheteurs individuels

Il y a aussi un autre sujet que le ministre n’a pas abordé dans ses nouveaux plans d’achat en gros.

Rien n’empêche les acheteurs immobiliers irlandais individuels d’acheter de nouvelles maisons, à titre de pension ou d’investissement.

Nous savons qu’il y a des gens dans ce pays, qui sont encouragés et aidés par des conseillers financiers, à acheter une deuxième ou une troisième propriété. Les investisseurs propriétaires irlandais achètent des maisons dans tout le pays, les convertissent en location ou en hébergement touristique à court terme, et ils empêchent Generation Rent d’acheter des maisons.

Le ministre a expliqué que la preuve de son travail est de 15883 logements Permis de construire obtenu avec conditions Restreindre la vente en gros ou la vente multiple à un seul acheteur.

Mais les chiffres récents concernant les permis de construire accordés pour 2021 montrent que sur les 43 000 maisons ayant obtenu un permis de construire, 26 272 étaient des maisons ou 61 % pour des appartements (principalement à Dublin, mais aussi dans tout le pays) et seulement 9 195 étaient des projets de développement résidentiel à vendre sur le marché. Le reste était des « maisons individuelles ».

Ainsi, seul un cinquième de la nouvelle offre est protégé de l’argent des investisseurs et sera à vendre aux acheteurs de maisons, dont les deux tiers ne sont pas limités par des fonds d’investisseurs, et seront probablement achetés principalement par des investisseurs institutionnels.

Alors, comment le gouvernement peut-il prétendre stimuler l’accession à la propriété alors que les deux tiers de l’offre de nouveaux logements (et probablement la même chose encore cette année) sont ouverts à l’achat par des fiducies d’investisseurs et que les acheteurs de maisons sont fermés ?

Et tandis que des appartements sont de plus en plus construits dans des villes régionales comme Limerick, Cork et Galway, regardez les fonds des investisseurs, et non les acheteurs de maison, les acheter.

Les mêmes politiques qui ont conduit à la crise actuelle du logement sont poursuivies par le gouvernement.

C’est le marché, le marché est le marché. Attendez simplement que l’offre soit égale à la demande, alors tout le monde aura des logements abordables.

c’est de n’importe quoi.

L’argent des investisseurs ne fournira jamais une offre abordable. A quoi bon des dizaines de milliers d’appartements qui plongent les locataires dans la pauvreté permanente et coûtent de plus en plus cher à l’Etat en HAP ?

Le nœud du problème, c’est que le gouvernement n’a pas réussi à faire ce que nous avons fait par le passé : construire à grande échelle des logements abordables et sociaux. Il a traité le logement comme une maison – comme un droit de l’homme – et non comme un actif d’investissement pour les fonds spéculatifs, les riches et les propriétaires.

Le logement doit être un chez-soi, pas un fonds de pension.

La vente de maisons devrait être limitée aux acheteurs de maison, et non à plusieurs propriétaires.

Les loyers devraient être réduits.

Nous avons besoin d’une entreprise de construction à la pointe de la technologie mise en place pour construire sur l’immense terrain public dont nous disposons – pour construire de vraies maisons abordables à l’échelle requise pour la génération en lock-out.

Le Dr Rory Hearn est professeur adjoint de politique sociale à l’Université de Maynooth, animateur du podcast Reboot Republic et auteur de Gaffs: Why Nobody Can Buy a Home, and What We Can Do About It, publié par HarperCollins Ireland.