août 18, 2022

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Le Central Plaza de Dublin offre la « meilleure vue » de la ville à louer – The Irish Times

« Probablement la meilleure vue de la ville », déclare Brian Moran. Le directeur général principal du groupe Heinz Real Estate Investments en Irlande se trouve sur le toit-terrasse du 10e étage de Central Plaza, l’ancien siège de la Banque centrale sur Dam Street.

C’est une journée pluvieuse et animée, mais la vue ininterrompue sur les quatre côtés de la ville de Dublin est magnifique et devrait s’avérer être une attraction majeure une fois que l’impressionnant restaurant au toit de verre ouvrira dans les mois à venir.

Hines, basée à Houston, au Texas, et la société d’investissement immobilier basée à Hong Kong, Peterson Group, ont acquis le bâtiment emblématique conçu par Sam Stephenson et les propriétés adjacentes à College Green pour 67 millions d’euros en 2017.

Ils ont passé la période intermédiaire à planifier un nouvel avenir pour le campus afin de fournir un mélange de bureaux, de commerces de détail et de lieux de restauration. Les bâtiments ont été entièrement dépouillés et soigneusement mis à jour pour accueillir les employés de bureau, les acheteurs et les acheteurs.

Après des retards antérieurs, Central Plaza devait ouvrir ses portes l’année dernière, mais les restrictions d’arrêt de Covid et des problèmes d’approvisionnement en puces électroniques et autres matériaux l’ont retenu pendant encore 12 mois.

« Nous aurions terminé il y a un an. C’est une année de perte de revenus et de frais généraux supplémentaires », déclare Moran, ajoutant que cela équivaut à 8 à 10 millions d’euros de coûts supplémentaires, avec une perte de revenus en plus.

Le mélange dans le complexe récemment rénové se compose de bureaux (60 %), de restauration (25 %) et de commerces de détail (15 %). Selon Moran, c’est 88% en ce moment, avec quelques unités clés encore à identifier.

Le numéro 2 Central Plaza, au rez-de-chaussée de Dame Street, a été rénové pour fournir deux grandes unités de vente au détail, mais Moran les a abandonnées pour le moment. « Les grandes surfaces n’étaient pas à la mode du mois [post-pandemic]. Cela a été reporté jusqu’à ce que nous ouvrions tout l’endroit.

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« Nous avions toutes sortes d’offres mais rien ne nous intéressait vraiment sur le type d’utilisation. Cela pourrait être un détaillant vraiment solide, ou une offre de nourriture et de boissons. Quand cela ouvrira, quelqu’un pourrait passer et dire » faisons-le « . Nous ne voulait pas mettre quelqu’un là-dedans non Terminez le schéma.

Un certain nombre de grandes marques ont déjà adhéré à la ligne pointillée, notamment le groupe de hamburgers BuJo, Gino’s Gelato et un nouvel entrant sur le marché irlandais, Las Iguanas. La célèbre unité de fabrication de gâteaux de Krispy Kreme prend rapidement forme au fur et à mesure que nous nous promenons dans le complexe.

Certaines des longues marches qui menaient à l’ancien siège de la banque centrale ont été supprimées avec des marches qui mènent maintenant sous le niveau de la rue dans une place en contrebas, où vous pouvez dîner ou prendre un verre. Un ascenseur emmènera les convives vers un restaurant sur le toit, où trois concepts de restauration distincts sont prévus par l’opérateur Zafar Shah à Dubaï.

Sortez de l’ascenseur et un hôte vous accueillera avec un bar pour vous détendre avant le dîner. Montez quelques marches et vous êtes sur le balcon extérieur, avec une vue imprenable sur les quatre côtés. De retour à l’intérieur, les clients monteront quelques marches de plus pour dîner. La hauteur de la salle à manger signifie que les personnes à l’intérieur ne seront pas interrompues par des personnes se promenant sur le balcon pour profiter de la vue.

Pour l’instant, l’espace est encore une enceinte de béton et d’acier, en attente d’aménagement. Les règles de sécurité incendie signifient qu’un maximum de 500 personnes seront autorisées à l’intérieur de la zone sur le toit approchant 15 500 pieds carrés (1 600 mètres carrés) à tout moment. « Nous pensons que cette expérience deviendra une part importante des personnes visitant Dublin », déclare Moran.

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Compte tenu de son emplacement privilégié, a-t-on envisagé des logements pour cette partie du bâtiment ? Heinz est impliqué dans des projets de logement dans d’autres parties de la ville. La réalité, dit Moran, est que les produits commerciaux, la nourriture et les boissons « peuvent potentiellement vous rapporter le double du loyer » pour l’espace.

« C’est un bâtiment plus commercial et vous aurez de gros problèmes avec les codes d’incendie. De plus, c’est un espace unique et il serait dommage en raison de sa hauteur au milieu de la ville de ne pas autoriser le public ici et de le rendre une attraction et quelque chose de spécial pour la ville. Depuis le début, c’était notre plan », dit-il.

We Work, la société mondiale de coworking cotée au NYSE, a pris sept étages de bureaux au One Central Plaza (ce que nous connaissons comme le bâtiment du siège de la Banque centrale), qui sera sous-loué aux locataires. Il a été enregistré avant la pandémie et avant le début des travaux hybrides ici. Malgré la tendance au travail à domicile, Moran est confiant dans l’avenir du bureau et pense que le modèle commercial de We Work est idéal pour l’emplacement.

« En fin de compte, un bureau est un lieu de collaboration et un espace pour diriger les gens. Un site comme celui-ci fonctionne très bien en raison des communautés locales et des lignes de transport. Nous aurions pu louer l’espace, je dirais environ trois fois en termes de demande d’espace de bureau de cette qualité à cet endroit. » L’idée d’un espace de travail flexible fera désormais partie du portefeuille à l’avenir pour les entreprises. « 

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Moran dit que We Work est « désireux d’entrer ici et de commencer à se préparer » plus tard ce mois-ci. « J’ai l’impression qu’ils auront leurs locataires ici au début de la nouvelle année », dit-il.

Selon Moran, les coûts de construction se sont élevés à environ 100 millions d’euros, si l’on tient compte des honoraires professionnels et autres frais. Il s’attend à ce que Hines le maintienne dans son portefeuille jusqu’au point de « stabilité », lorsqu’il sera autorisé et pleinement opérationnel. Peut-être un an plus tard. « Rendez l’endroit stable et ensuite il sera à vendre », dit-il. « Le plan était toujours de le vendre. »

En raison des retards de Covid et d’autres problèmes, Moran suggère que Central Plaza pourrait éventuellement se laver le visage uniquement en termes de revenus pour ses propriétaires.

« Nous aimerions un retour à valeur ajoutée. Je pense honnêtement que nous ne réaliserons pas tout ce que nous avons décidé de faire à cause des complications de Covid. Nous-mêmes et Peterson sommes de grandes entreprises, donc nous ne perdrons pas la vie pour ne pas faire si bien dans notre portefeuille, mais de notre point de vue, l’essentiel est de le faire, correctement, en fixant une norme de qualité et en ne lésinant sur aucun détail.

« Je crois vraiment que si nous obtenons du trafic, obtenons les bons détaillants… à long terme, cet investissement aura du sens pour le prochain propriétaire. Nous sommes assez grands pour absorber les dos d’âne. L’essentiel maintenant est de bien finir, faites-en un bâtiment parfait, puis passez au bâtiment suivant et laissez un héritage derrière vous. »