Le cycle immobilier se compose de trois phases distinctes : boom, stagnation et reprise. La phase de récession, dans laquelle nous sommes sur le point d’entrer, se heurte généralement au déni. On nous dira que les prix ne peuvent pas baisser, pas avec la démographie qui soutient la demande actuelle.
On nous dira que le sous-approvisionnement chronique de l’Irlande en fait un cas exceptionnel au niveau international. Mais ces anciennes métaphores n’ont jamais dépassé la dynamique de l’expansion et de la récession.
L’industrie a aussi intérêt à parler du secteur pour attirer les investissements. Comme on l’a vu en 2007-2008, cela pourrait se poursuivre très tard dans la journée, face à des métriques nettement dégradées.
L’argument économique en faveur de la baisse des valeurs n’a pas de sens, pas si vous pensez que le logement est un simple cas d’offre et de demande. Mais l’établissement ne respecte pas totalement ces règles. Les gens ont tendance à acheter et les développeurs ont tendance à construire lorsque les prix augmentent.
Et vice versa lorsque les prix baissent. La perception joue un grand rôle. Les économistes se tournent de plus en plus vers l’idée que les anticipations de prix pourraient être le principal déterminant de l’inflation globale.
L’immobilier est également un actif hautement financier, alimenté par des billions d’euros de liquidités spéculatives. La majeure partie du développement actuel à Dublin est financée par des fonds internationaux de recherche de revenus dans le secteur de la construction pour la location. Ces fonds soutiennent l’expérience financière de l’époque, l’assouplissement quantitatif et les taux d’intérêt bas.
point de transformation
Cependant, il y a des signes clairs que la dynamique actuelle prend fin et la hausse des prix causée par Covid a atteint un point de basculement avec la hausse du coût de la vie et des taux d’intérêt plus élevés qui risquent désormais de freiner les acheteurs.
À Toronto, l’un des marchés immobiliers les plus en vogue de la planète, les prix de l’immobilier ont chuté pour le deuxième mois consécutif en avril.
Le prix médian des maisons dans la plus grande ville du Canada a chuté de 6,4% à 1,2 million de dollars canadiens (environ 885 000 €), selon le Toronto Regional Real Estate Council.
Il s’agissait de la plus forte baisse mensuelle depuis avril 2020, lorsque le marché était en grande partie gelé en raison de l’arrêt de Covid-19. Le nombre de maisons vendues à Toronto a diminué de 26 %. Vancouver a offert des baisses similaires.
Ce changement semble être lié à la forte hausse des taux d’intérêt par la Banque du Canada. Depuis début mars, la banque centrale a relevé le taux d’intérêt de référence de 0,25% à 1% pour tenter de freiner l’hyperinflation, et les marchés s’attendent à ce que le taux augmente à au moins 1,5% en juin. La Nouvelle-Zélande, qui a connu l’une des plus fortes augmentations des prix des logements pendant Covid, connaît également un recul similaire en raison de la hausse des taux d’intérêt.
La même dynamique se dessine aux États-Unis. Et rappelez-vous, ces pays connaissent de graves crises du logement, caractérisées par un manque d’offre et des échelles de prix insoutenables. Le faible taux d’accession à la propriété en Nouvelle-Zélande est devenu un enjeu politique majeur.
La seule chose qui nous manque ici, ce sont des taux d’intérêt plus élevés, mais ils sont en route. Avec une inflation de la zone euro à un record de 7,5 %, soit près de quatre fois l’objectif de 2 % de la Banque centrale européenne, la pression monte pour que Francfort agisse et de nombreux décideurs font déjà pression pour une « normalisation » plus rapide.
La présidente de la Banque centrale européenne, Christine Lagarde, et le gouverneur de la Banque centrale, Gabriel Makhlouf, ont indiqué qu’une série de hausses de taux d’intérêt pourrait commencer dès juillet. Les marchés prévoient des hausses de prix de 90 points de base pour le reste de l’année, soit trois à quatre mouvements de 25 points de base d’ici Noël.
construire une maison
Mais il y a un autre tissage dans le tissu, sans doute étroitement lié à l’Irlande, qui agira également comme agent de refroidissement. Après une décennie de construction presque inactive, la construction de maisons commence à décoller.
Le nombre de nouvelles maisons construites au premier trimestre de 2022 était le plus élevé depuis l’ère du tigre celtique.
La banque centrale prévoit qu’environ 25 000 nouveaux logements seront construits cette année, passant à 30 000 en 2023 et 35 000 en 2024. Le chiffre de 35 000 correspond à peu près au niveau estimé de la demande du marché, même si certains le considèrent comme plus élevé. Cela accentuerait la pression à la baisse sur les prix.
La plupart des agents immobiliers ici n’ont pas recalibré ces nouvelles dynamiques et s’attendent toujours à une bonne croissance des prix pour le reste de l’année et au-delà. Mais ils étaient aussi ceux qui pensaient que Covid verrait le réservoir du marché.
Un refroidissement quelconque est probablement inévitable étant donné l’appréciation des valeurs et le fait qu’il y a des limites à l’abordabilité. La phase de stagnation d’un cycle est généralement déterminée par la taille de la phase de boom.
Plus la montée est élevée, plus la chute est importante. Malgré ce que vous pourriez penser, l’Irlande n’a pas eu de grosse bulle Covid dans les prix de l’immobilier comme d’autres pays, donc la baisse est peut-être plus modérée, mais elle arrive.
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