septembre 27, 2022

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Il est temps de s’engager dans un choc brutal des taux hypothécaires – The Irish Times

Tout indique maintenant que les taux d’intérêt augmenteront beaucoup plus rapidement que prévu jusqu’à récemment. Alors que la dernière annonce de la BCE s’est concentrée sur la hausse historique de 0,75 point de pourcentage – qui a suivi la hausse de 0,5 point en juillet – le plus important pour les titulaires de prêts hypothécaires a peut-être été l’indication claire de la présidente de la BCE, Christine Lagarde, que plus devait suivre – Et rapidement. Au contraire, ces battements de tambour se sont accélérés ces derniers jours, la Réserve fédérale américaine signalant une autre hausse de 0,75 point, et des augmentations provenant également de la Suisse et de la Banque d’Angleterre.

Lagarde a suggéré qu’il faudrait « plusieurs réunions » pour atteindre un taux cible non spécifié nécessaire pour faire pression sur l’inflation. L’indication claire est que les augmentations se produiront probablement aux deux réunions restantes cette année, peut-être à la réunion de janvier également et peut-être à nouveau en mars. Ce n’est pas une période graduelle et lointaine de hausse des taux d’intérêt – c’est un réajustement rapide au cours des trois ou quatre prochaines réunions de la BCE.

1. Que va-t-il se passer ensuite ?

La prochaine réunion de politique monétaire du Conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne se tiendra le 27 octobre. Une autre augmentation des taux d’intérêt est à coup sûr. Ce sera au moins un demi-pip et il y a de bonnes chances d’une autre hausse de 0,75 pip. La Banque centrale européenne considère le taux de dépôt – le prix qu’elle verse aux banques pour les dépôts à vue – comme le taux d’intérêt directeur. Ce taux est actuellement de 0,75 %. Alors, où la BCE veut-elle l’obtenir ? Le soi-disant taux neutre, le taux qui ne stimule ni n’affaiblit l’économie, pourrait se situer autour de 2 %, mais les marchés s’attendent à ce que la Banque centrale européenne monte à 2,5 % d’ici le printemps. Les perspectives d’augmentations supplémentaires pouvant atteindre 3 % par rapport au solde de l’année prochaine s’amenuisent, bien que cela soit difficile à prévoir. Il reste à voir quel impact la récession de la zone euro – que la Banque centrale européenne considère comme un risque mais pas encore anticipée – aura sur tout cela. La baisse de la demande des consommateurs et des entreprises devrait à elle seule contribuer à faire baisser l’inflation. Mais pour l’instant, le discours de Lagarde cette semaine a renforcé les avertissements émis il y a quelques semaines après la réunion du conseil d’administration sur la hausse des coûts d’emprunt et la nécessité potentielle de franchir le taux neutre. Les traders parient maintenant que le taux de dépôt de la BCE pourrait atteindre 3% d’ici juin prochain, ce qui suggère que les emprunteurs seront confrontés à un choc sévère dans les prochains mois, suivi de hausses plus progressives l’année prochaine.

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2. Qu’en est-il du suivi des taux hypothécaires ?

Tracker Mortgages a augmenté à un rythme soutenu avec les taux de la BCE. Il n’est pas lié au taux de dépôt de la BCE mais à un autre taux appelé taux de refinancement, qui est actuellement supérieur d’un demi-point à 1,25 %. Les marges de suivi – le montant que vous payez au-dessus du taux de la BCE – varient. La marge habituelle de 1,25 point de pourcentage augmenterait désormais le taux de suivi à 2,5 % après l’augmentation de septembre. Si les taux de la BCE augmentent encore de 1,5 point de pourcentage, cela porterait ce taux de suivi à 4 %. Cela représente environ 130 € – 140 € par mois de remboursements supplémentaires par an sur un prêt type de 200 000 € – soit environ 240 € – 250 € supplémentaires par mois par rapport à la situation avant la première hausse des taux en juillet. Les trackers ont été les grands gagnants pendant de nombreuses années sur le marché hypothécaire irlandais en termes de taux d’intérêt qu’ils ont payés, mais ils sont maintenant confrontés aux plus fortes augmentations.

3. Et les autres taux hypothécaires ?

Le courtier en hypothèques Michael Dowling note qu’il y a environ 150 000 emprunteurs avec d’anciens taux variables standard, mais avec un montant moyen de prêt d’environ 80 000 € seulement. Il s’agit principalement d’emprunteurs plus âgés – dont beaucoup sont passés à des taux fixes moins chers ces derniers mois.

Jusqu’à présent, les grands prêteurs – AIB, Bank of Ireland et Permanent TSB – n’ont pas augmenté leurs taux variables – le fait que les taux ici étaient déjà supérieurs à la moyenne de la zone euro semble leur avoir donné une certaine marge de manœuvre. Les taux variables ne sont généralement pas un outil de marketing pour les nouveaux emprunteurs – ils ne représentent qu’environ 10 % des nouveaux prêts. Le taux moyen des nouveaux prêts variables est désormais de 3,6 %. La Banque d’Irlande et le PTSB, avec leurs taux variables relativement élevés, subiront moins de pression pour bouger qu’AIB. Mais ces taux commenceront bientôt à augmenter également chez tous les prêteurs.

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4. Qu’en est-il des taux pour les nouveaux emprunteurs et les échangeurs ?

Jusqu’à présent, les grands acteurs ont également retardé l’augmentation des taux fixes qu’ils facturent aux nouveaux emprunteurs ou aux convertisseurs, nombre d’entre eux s’immobilisant généralement pendant trois à cinq ans, voire plus longtemps. Cependant, les prix proposés par des acteurs plus petits tels qu’Avant et Finance Ireland ont augmenté et Dowling dit que ce n’est « maintenant qu’une question de temps », avant que les grands acteurs ne suivent.

Malgré l’augmentation des taux de la BCE, le taux d’intérêt moyen payé sur une nouvelle hypothèque dans le pays a baissé alors que les emprunteurs s’engagent dans une dernière tentative pour trouver de la valeur avant que les offres n’augmentent. Le taux d’intérêt moyen sur un nouveau prêt hypothécaire en juillet était de 2,63%, contre 2,68% en juin. C’est toujours au-dessus de la moyenne de la zone euro de 2,08%, bien que ces derniers mois, la république soit passée de la deuxième place la plus chère à la quatrième.

Budget 2022 : à quoi s’attendre

Dans la première partie du podcast d’aujourd’hui, Jack Horgan-Jones et Cliff Taylor discutent du budget de la semaine prochaine lorsque le gouvernement devrait offrir un programme de secours massif aux familles en plus des ajustements fiscaux habituels et de nouvelles initiatives fiscales. Dans la deuxième partie : Une fois de plus, le secteur du tourisme espère prolonger le taux de taxe sur la valeur ajoutée de 9 % qui a été introduit pour aider les entreprises à survivre à la pandémie. Mais il y a des indications que le taux, qui a été prolongé six mois plus tôt cette année, ne sera plus prolongé. Eoghan O’Mara Walsh est PDG de l’Irish Tourism Industry Association et explique à Kieran pourquoi le prix reste et comment le secteur se porte.

Il y a encore de la valeur sur ce marché. Les taux d’intérêt sur quatre ans sont toujours disponibles à un maximum de 2% pour certains emprunteurs du PTSB et de l’AIB – ces prêteurs sont désormais « débordés » par les affaires, dit Dowling, alors que les gens abandonnent des prêts plus chers. Cependant, la bonne valeur des petits prêteurs est lentement retirée de la table, et les fortes augmentations de prix proposées par les grands acteurs sont désormais inévitables. La seule question est de savoir s’ils attendront la hausse de la BCE en octobre ou s’ils iront avant. De toute façon, ce ne sera que des semaines.

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Ceux qui sont déjà soumis à des taux fixes sont bien sûr protégés pour la durée. Cependant, l’un des grands sujets des prochaines années sera les coûts élevés auxquels les gens seront confrontés une fois la période de taux fixe terminée, soit en passant à des taux variables, soit en passant à une nouvelle période de taux fixe avec un taux plus élevé.

5. Les emprunteurs peuvent-ils faire n’importe quoi ?

Les emprunteurs hypothécaires ont été avisés pendant des mois d’examiner leurs options. La fenêtre peut maintenant se fermer pour beaucoup en termes de conversion d’un prêteur. Dowling indique qu’une période d’administration de 10 à 12 semaines pour changer de prêteur est un obstacle majeur – à la fin du processus, le faible taux du nouveau prêteur peut être hors de propos. L’option reste de parler à votre prêteur ; Par exemple, ceux qui contractent d’anciens prêts variables peuvent encore avoir le temps d’accepter un taux fixe moins cher pendant quelques années avec le même prêteur – une évidence. Ou ceux qui approchent de la fin de leur mandat actuel peuvent avoir la possibilité de prolonger. Comme toujours, les conseils d’un professionnel sont importants, car les prêts à taux fixe sont assortis de diverses conditions, par exemple en ce qui concerne un paiement unique qui peut être difficile dans certains cas.

Il existe également un autre facteur auquel sont confrontés les créateurs et ceux qui contractent de nouveaux emprunts. Des taux d’intérêt plus élevés signifient que les banques resserrent les règles concernant les prêteurs soumis à des tests de résistance pour voir s’ils peuvent payer si les taux d’intérêt augmentent. Les emprunteurs peuvent être en mesure de fournir un soi-disant historique de remboursement prouvé aux taux d’intérêt actuels, mais certains auront du mal à atteindre les taux d’intérêt plus élevés indiqués dans le test de résistance. Pour le moment, Dowling dit que le marché est occupé par des changeurs et de nouveaux emprunteurs, mais il sera intéressant de voir comment il est affecté par des taux d’intérêt plus élevés et tout ce qui se passe avec eux dans les mois à venir.