novembre 30, 2022

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In Fix – Devriez-vous fermer votre taux hypothécaire?

la semaine dernière ICS Mortgages a augmenté les taux d’intérêt fixes pour les nouveaux clients – La première banque à le faire ici depuis de nombreuses années.

Les taux d’intérêt irlandais peuvent Il occupe la première place dans la zone euro, mais certaines options statiques offrent actuellement une certaine valeur (relative) à certains clients. Il leur suffira peut-être de déménager rapidement pour en tirer le meilleur parti.

Les prix fixes augmentent-ils ?

ICS Mortgages est le premier prêteur à augmenter ses taux fixes, mais il ne devrait pas être le dernier.

C’est en partie parce que la Banque centrale européenne a indiqué son intention de relever le taux d’intérêt de référence – peut-être avant la fin de l’année.

Mais même avant cela, la hausse rapide de l’inflation et la hausse des coûts d’emprunt sur les marchés financiers devraient rendre les prêts plus coûteux pour les fournisseurs de prêts hypothécaires.

En fin de compte, cela est transmis aux clients.

« Il est probable que les taux d’intérêt remonteront, soit à cause de la Banque centrale européenne, soit, comme cela a été le cas avec l’ICS, du fait qu’il y a une pression croissante sur ces marchés de capitaux », a déclaré Frank Conway, fondateur de Financial service de conseil MoneyWhizz. Cerf.

« [ICS] « Ils ont déjà attribué l’augmentation de leur taux forfaitaire aux pressions inflationnistes ressenties en Europe et dans le monde », a déclaré David Kerr, fondateur et PDG de Bonkers.ie.

« Il est très probable que d’autres suivront, ce qui signifie que lorsque l’inflation commencera à augmenter, le taux hypothécaire augmentera probablement. »

Il est difficile de prédire le point exact auquel les prix fixes augmenteront, mais – si un changement est à venir – la catégorie « fixe » a tendance à être la première à bouger.

Par définition, les taux fixes sont le seul type de taux hypothécaires qui – une fois fixés – ne peuvent pas être modifiés, même si la BCE augmente son taux de base. Cela signifie que les fournisseurs de services hypothécaires voudront s’assurer qu’ils sont en avance sur tout changement imminent du marché.

Mais les prêteurs se battent également pour des parts de marché et se méfieront d’aller trop vite, de peur de donner à leurs concurrents un avantage à court terme.

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« Pour les banques elles-mêmes, le marché est maintenant extraordinairement généreux, elles veulent faire des affaires et le coût de l’argent pour la plupart d’entre elles est encore très bas », a déclaré Conway.

« Ce que vous découvrirez, c’est que les prêteurs non bancaires vont subir cet élément de pression… ce sont les canaris dans la mine de charbon. »

Dois-je réparer ?

Bien qu’il soit difficile de savoir quand d’autres prêteurs augmenteront leurs taux fixes, le consensus général est que l’ère des taux fixes bas est révolue dans un avenir prévisible.

Mais puisque les banques ont été désireuses de connecter les gens avec la prévisibilité d’un taux fixe, cela signifie que ces options sont toujours à des prix compétitifs par rapport aux équivalents variables.

« C’est maintenant un excellent moment pour envisager de fixer votre taux hypothécaire, surtout si les taux sont maintenant inférieurs à ce que vous payez actuellement », a déclaré David.

Les taux fixes de la plupart des prêteurs sont inférieurs à leurs offres variables standard. Dans certains cas, la différence est flagrante.

L’hypothèque prêt-à-valeur (LTV) à taux variable de la Banque d’Irlande supérieure à 80 % est actuellement de 4,5 % ; Mais son taux fixe d’un an avec la même valeur permanente est de 2,9 %.

Sur un crédit immobilier de 250 000 € sur 35 ans, cela fait une différence d’environ 226 € par mois ; soit 2712 euros par an.

« Les prix fixes sont très compétitifs – il est très difficile de battre cela », a déclaré Conway. « Si vous rentrez dans le budget en ce moment, avec tout le reste, avec la montée en flèche des services publics, si vous avez besoin de cette certitude au moins pour cette période de temps, vous n’obtiendrez probablement rien de mieux à l’étranger. »

Les tarifs proposés sont meilleurs pour les maisons avec un ratio LTV inférieur – dans lequel de nombreuses propriétés peuvent avoir dérivé tranquillement en raison de la hausse rapide des prix des maisons.

Certains prêteurs proposent également des taux forfaitaires moins chers sur les « prêts hypothécaires de grande valeur » – généralement des prêts de 250 000 € ou plus – tandis qu’il existe également des taux « verts » réduits sur les maisons avec un BER de B3 ou plus.

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Mais quelles que soient les spécificités, s’il existe un forfait qui vous convient particulièrement en ce moment, le conseil est de commencer à rouler la balle sur la clé le plus tôt possible.

« Vous devriez regarder maintenant, car il faut du temps pour vous présenter à une banque ou à un courtier et faire approuver votre prêt hypothécaire en principe, puis proposer votre prêt », a déclaré David Kerr.

« Même si vous pensez que les taux hypothécaires ne vont pas augmenter avant deux mois, il vous faudra beaucoup de temps pour vous présenter à une banque d’une manière qu’elle puisse accepter.

Le changement pose-t-il beaucoup de problèmes ?

Cela dépend.

Si vous souhaitez rester avec votre prêteur actuel mais que vous passez simplement à un autre de ses taux, cela devrait être relativement simple.

« Les banques peuvent généralement vous retourner assez rapidement », a déclaré Frank Conway. « C’est un minimum de tracas et un minimum de temps, et les banques ont généralement un processus en place pour faciliter cela.

« À condition qu’ils soient satisfaits de l’évaluation de la propriété, ils pourraient louer une voiture ou obtenir le marché moyen de la région.

Mais si vous cherchez à passer à un prêteur complètement différent, cela devient un peu plus compliqué.

« Ce n’est que lorsque vous contractez de nouvelles dettes auprès d’une banque que vous devez être plus prudent », a déclaré Conway.

« Ils doivent s’assurer que le prêt à 80% est un prêt à 80%, et cela passe par des avocats et des évaluateurs et des choses comme ça. »

Déplacer un prêteur, c’est comme demander une toute nouvelle hypothèque, ce qui signifie déposer une tonne de documents et engager un avocat.

Cela peut être très compliqué – et peut-être aussi un coût initial – mais c’est un petit prix à payer si cela vous permet d’économiser des milliers d’euros. Certains prêteurs peuvent également offrir une remise en argent aux changeurs – qui est conçue pour couvrir les coûts liés au déménagement.

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Y a-t-il une raison pour laquelle je ne devrais pas réparer?

La réparation n’est pas la meilleure option pour tout le monde.

C’est particulièrement le cas pour ceux qui sont encore sur la piste.

« Les personnes ayant des hypothèques suivies devraient s’y tenir rigoureusement », a déclaré David Kerr. « Les personnes qui sont soumises à des hypothèques suivies, en général, ne devraient pas envisager de sortir de ce taux.

« Même sur un tracker de 1% sur une base ECB de 0%, vous faites un bien meilleur travail que n’importe qui d’autre sur le marché en ce moment. »

Mais même certaines personnes qui sont actuellement soumises à un taux d’intérêt variable peuvent ne pas voir un avantage général de l’installation.

En effet, la petite version du prix fixe a tendance à inclure une pénalité pour un client qui décide de baisser le prix plus tôt. L’ampleur de cette pénalité peut dépendre d’un certain nombre de facteurs, notamment le montant restant sur le prêt et le taux d’intérêt appliqué, mais elle peut éventuellement s’élever à une grosse somme d’argent.

Donc, si vous envisagez de déménager dans un proche avenir ou si vous êtes potentiellement en mesure de liquider votre prêt hypothécaire plus tôt, le coût de la réparation pourrait finir par être plus élevé que les économies dont vous bénéficiez.

« Si quelqu’un pense qu’il pourrait déménager une propriété dans un an ou deux, les frais de commodité peuvent décourager les gens », a déclaré Frank Conway.

« Cela pourrait représenter six mois d’intérêt, et cela pourrait être important », a-t-il déclaré. « Selon l’hypothèque elle-même, cela pourrait être cinq, six, sept ou huit mille – cela dépend de la taille du prêt, de la distance parcourue et de la durée pendant laquelle vous restez sur le taux fixe. »

La perspective d’une indemnité de rupture, a-t-il dit, pourrait suffire à éloigner complètement certaines personnes des taux fixes. Cependant, il vaut toujours la peine de vérifier les conditions générales de la banque pour connaître le coût exact.